為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

四、估價目的

為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物

市場價值參考。

五、估價時點

2002年12月1日

六、價值定義

本次估價采用公開市場價值標準，即估價結(jié)果為估價時點時的

公開市場的客觀合理價格。

本次估價結(jié)果為估價對象49977.62㎡房屋所有權(quán)及相應(yīng)的

8048.23㎡劃撥國有土地使用權(quán)的價格。不包括土地出讓地價，不

包括廚房設(shè)備、洗衣機、康樂中心等的可移動商業(yè)設(shè)備價值以及客

房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設(shè)備等。

七、估價原則

本次估價遵循以下原則：

合法原則;

最高最佳使用原則;

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估價時點原則;

替代原則;

公平原則;

達到獨立、客觀、公正(詳述略)。

八、估價依據(jù)

主要有：

⑴ 中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

(GB/T50291-1999);

⑵ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

⑶ 《中華人民共和國擔(dān)保法》;

⑷ 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;

⑸ 《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;

⑹ 全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及××

市人民政府有關(guān)部門頒布的其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件;

⑺ 委托人提供的有關(guān)資料;

⑻ 我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員

實地勘查、調(diào)查所獲取的資料。

九、估價方法

估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房

地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)

法律、法規(guī)、估價技術(shù)標準，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價對象為收益性

房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買

賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種估價方法對

估價對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也

是謹慎角度的一種體現(xiàn)。

收益法是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷?/p>

(報酬率)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合

理價格或價值的方法。

成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣

除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價值。

十、估價結(jié)果

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)

標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當?shù)胤康禺a(chǎn)

市場行情以及認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益法、成本法，

經(jīng)過周密測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響估價對象價格因素的分析，

認為××飯店房地產(chǎn)(建筑面積49977.62㎡，國有劃撥土地面積

8048.32㎡)在2002年12月1日的客觀市場價值為70894萬元(大

寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整)，約折合單位建筑面積價格

14185元/㎡(大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)

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