為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材 的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征

房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：

(1)都是價格，用貨幣來表示;(2)都有波動，受供求等因素的影響;(3)都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。

房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的獨(dú)特之處。

一、地價與一般物品價格的不同

地價與一般物品價格的不同主要表現(xiàn)在下列6個方面：

1.生產(chǎn)成本不同。

2.折舊不同。一般物品的壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價值通常隨著時間的流逝而降低，故有折舊。而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高不僅無折舊，而且有增值。

中國大陸有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個特例，在這種情況下土地應(yīng)計提折舊。

3.價格差異不同。

4.市場性質(zhì)不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。

5.形成時間不同。

6.供求變化不同。地價和一般物品的價格雖然都受供求變化的影響，但地價多受需求方面的影響，并且對土地的需求是一種“引致”需求，即由對土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引

起的需求。

二、房地產(chǎn)價格的特征

房地產(chǎn)價格的特征主要有下列5個：

1.房地產(chǎn)的價格受區(qū)位的影響很大。

2.房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。房地產(chǎn)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實(shí)物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。

3.房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產(chǎn)由于價值大、壽命長，出現(xiàn)了買賣和租賃兩種方式并存。所以，房地產(chǎn)同時有兩個價格：

一是源泉價格，即這里的交換代價的價格(以下簡稱價格);

另一個是服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金(以下簡稱租金)。

房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，就像資本的本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價格(相當(dāng)于本金)，只要把握租金(相當(dāng)于利息)與資本化率(相當(dāng)于利息率)，將租金資本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法，此方法將在第六章詳細(xì)介紹。

4.房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。

5.房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。

例題：房地產(chǎn)盡管同時有買賣價格和租賃價格，但此兩者之間沒有內(nèi)在關(guān)系。(判斷)

答案：錯誤

第四節(jié) 房地產(chǎn)價值和價格的種類

進(jìn)行房地產(chǎn)估價必須弄清楚房地產(chǎn)價值和價格的種類及每種房地產(chǎn)價值和價格的確切含義，以正確理解和把握所評估的房地產(chǎn)價值或價格的內(nèi)涵。

下面不是將每種房地產(chǎn)價值和價格單獨(dú)介紹，而是將相關(guān)內(nèi)容的放到一起介紹。這樣做雖然有個別的重復(fù)，但便于更好地比較和理解，而且在不同的地方，介紹的角度也會有所不同。

一、使用價值和交換價值

一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。

人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般簡稱的價值是指交換價值，在房地產(chǎn)估價中一

般所說的價值也是指交換價值。

作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。

就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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