為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材 的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本 次考試有所幫助！  

⑶ 不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性估價(jià)范圍。按照法律所

規(guī)定的三種土地出讓方式，分別選用針對(duì)性、適應(yīng)性強(qiáng)的估價(jià)方法，

是保證估價(jià)結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。拍賣方式出讓土地使用權(quán)

時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法。因?yàn)槭袌龇ǔ浞?/p>

考慮了市場行情、市場承受力;而假設(shè)開發(fā)法，則充分考慮了宗地

自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用

權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等評(píng)估方法。由于協(xié)議

方式出讓土地使用權(quán)是雙方協(xié)商的結(jié)果，沒有引入市場競爭機(jī)制，

出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對(duì)此方式出讓土地使

用權(quán)出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，如其出讓金低于國家規(guī)定所確定的最低

價(jià)，則應(yīng)依法調(diào)至國家規(guī)定最低價(jià)或適度高于最低價(jià)。通常不低于

按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法也是對(duì)不同土地用途的成本反映或成本的一定修

14

正。

⑷ 搜集市場資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

由于土地?cái)?shù)量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同質(zhì)性的

同一供求圈內(nèi)，每一宗土地都有自己的特點(diǎn)，也就是說土地的可替

代性較差。因此，在采用市場法進(jìn)行國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

時(shí)，更要注意所選取的可比實(shí)例的用途和所處地段應(yīng)相同，即有相

同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于

同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。否則，不能采用市場法評(píng)估出讓

土地使用權(quán)價(jià)格。

三、估價(jià)方法在國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成

本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

㈠ 市場法

市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)普遍

采用的一種方法。評(píng)估國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)，先選取與估價(jià)

對(duì)象土地有可比性的市場交易實(shí)例(一般為3例以上)。所謂可比性，

表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)

的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)

性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交

易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面予以調(diào)整，得出估

價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。

相關(guān)文章：

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講匯總

點(diǎn)擊 查看更多房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)資料和試題

編輯推薦：

查看2011年房 地產(chǎn)估價(jià)師考試成績查詢信息

掌握考試動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)估價(jià)師考試信息免 費(fèi)短信提醒讓你領(lǐng)先一步

查 看2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)讓你考試順利過關(guān)

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁