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房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講

二、成本法適用的對(duì)象和條件

只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)，但成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，

如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。

單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。

因?yàn)椋诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌;對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用完全重置的辦法來解決。

運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格;換一個(gè)角度講，

房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來看的，

而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)人市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：

首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn)，并假設(shè)此時(shí)的供給也正好等于需求，然后假設(shè)有某個(gè)因素引發(fā)了供大于求。

在供大于求時(shí)，由于供求規(guī)律的作用，價(jià)格會(huì)下降;價(jià)格下降而成本已經(jīng)發(fā)生，則利潤(rùn)會(huì)減少;

利潤(rùn)減少使開發(fā)商得不到其原先期望的利潤(rùn)，開發(fā)商就會(huì)縮小投資規(guī)?；蜣D(zhuǎn)產(chǎn);

開發(fā)商縮小投資規(guī)?；蜣D(zhuǎn)產(chǎn)就會(huì)使以后的供給減少，供給減少而如果需求不變就會(huì)出現(xiàn)供小于求，供小于求就會(huì)使價(jià)格上升，價(jià)格上升就會(huì)使利潤(rùn)增加，利潤(rùn)增加就會(huì)重新吸引投資，重新吸引投資就會(huì)使供給增加，供給增加就會(huì)出現(xiàn)新一輪的供大于求。

如此往復(fù)。

顯而易見，如果不是在長(zhǎng)期內(nèi)，沒有自由競(jìng)爭(zhēng)，商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，這個(gè)循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。

實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤(rùn)”而上下波動(dòng)，趨向于“成本加平均利潤(rùn)”。

因此，開發(fā)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價(jià)格就不該高。當(dāng)求大于供時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可以大大高于其開發(fā)成本;當(dāng)供大于求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能低于其開發(fā)成本。

也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的開發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了賺錢與賠錢的問題。

懂得了上述原理之后，并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”，

其中最主要的是下列兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。

二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確定評(píng)估價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)格應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)格應(yīng)向上調(diào)整。在后面我們將會(huì)看到，折舊中之所以有經(jīng)濟(jì)折舊也是出于這方面的考慮。

成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，估算重新購建價(jià)格和折舊也有相當(dāng)?shù)碾y度。尤其是那些較老的、舊的房地產(chǎn)，往往需要估價(jià)人員針對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，依靠其主觀判斷。

因此，成本法估價(jià)要求估價(jià)人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建筑材料和設(shè)備等方面的知識(shí)。

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講匯總

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