為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講 

附件

附件一：估價(jià)對(duì)象位置示意圖

附件二：《國(guó)有土地使用合同》復(fù)印件

附件三：《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件

附件四：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

附件五：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片

附件六：委托人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件七：估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書(shū)

附件八：房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)

【估價(jià)報(bào)告評(píng)析】

報(bào)告簡(jiǎn)要內(nèi)容

本案例報(bào)告估價(jià)的是位于××市級(jí)商業(yè)區(qū)的某五星級(jí)涉外飯店

整體房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押向銀行申請(qǐng)抵

押貸款提供市場(chǎng)價(jià)值參考。

該飯店總建筑面積49977.62㎡，劃撥土地面積8048.23㎡;

近400間客房;1991年8月投入運(yùn)營(yíng)。建筑物地上9層、地下2

層，檐高32.8m;主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)，

外立面貼白色面磚，仿古建筑形式;三層中廳有約2500㎡，凈空

高21m的室內(nèi)廣場(chǎng)。估價(jià)對(duì)象設(shè)施完善，按使用功能劃分為客房、

餐飲、康樂(lè)中心、商店、娛樂(lè)用房、會(huì)議廳等及其他附屬配套用房。

估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象做了實(shí)地查勘和現(xiàn)場(chǎng)拍照，對(duì)其建筑物的

使用和近年經(jīng)營(yíng)情況做了詳細(xì)調(diào)查，并對(duì)周邊區(qū)域類(lèi)似檔次用途的

物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。

在分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，按照《房地

產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求選取了適宜的估價(jià)方法。因估價(jià)對(duì)象為收益性房

地產(chǎn)，則首先選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于五星級(jí)飯店類(lèi)

房地產(chǎn)當(dāng)?shù)貛缀鯖](méi)有買(mǎi)賣(mài)案例，難于選擇市場(chǎng)法，故選用成本法為

另一種方法，作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評(píng)估的一種

體現(xiàn)，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。

最后通過(guò)對(duì)兩種估價(jià)方法估算結(jié)果的分析綜合后，確定采用算

術(shù)平均方法得出最終估價(jià)結(jié)果。即估價(jià)對(duì)象××飯店整體房地產(chǎn)在

估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值(價(jià)格)為70894萬(wàn)元，約折合單位建筑面

積價(jià)格14431元/㎡。

【案例2-4】分析

本報(bào)告為一分書(shū)面的、敘述式的，按照《規(guī)范》要求整體組成

和內(nèi)容較為完整的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以估價(jià)報(bào)告形式履

行了對(duì)委托人的責(zé)任。作為抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估也具有一定

特點(diǎn)。

㈠ 致委托人函

致委托人函是估價(jià)機(jī)構(gòu)法人正式地將估價(jià)報(bào)告呈送給委托人的

函件，具有一定的法律效力。本報(bào)告基本沒(méi)有遺漏必要事項(xiàng)，簡(jiǎn)明

扼要、概括準(zhǔn)確。尤其對(duì)估價(jià)對(duì)象的范圍、內(nèi)涵界定明確。這樣就

給委托人的委托估價(jià)事宜一個(gè)既簡(jiǎn)要又明確的答復(fù)。

㈡ 估價(jià)的假設(shè)和限制條件

估價(jià)的假設(shè)和限制條件針對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利及估價(jià)

結(jié)果的價(jià)值形成條件作了假設(shè)和限制。其中就抵押房地產(chǎn)評(píng)估的必

要法律條件作也限定。

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講

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