第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例

2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第379號，以下簡稱《條例》)，同年9月1日正式實(shí)施，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。

一、《條例》的立法原則

《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下，主要遵循了以下基本原則：1.物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

2.維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益，《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責(zé)及其對涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

3.現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對被實(shí)踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。《條例》注重肯定實(shí)踐成果，將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn)，如主管部門加強(qiáng)對業(yè)主大會的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等，確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，《條例》作出了明確規(guī)定。

4.從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則《條例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

例題：《物業(yè)管理?xiàng)l例》主要遵循的基本原則包括（ ）。

A、物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

B、物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對立的原則

C、維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

D、現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

E、從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

答案：ACDE

解析：物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對立的原則，不是《物業(yè)管理?xiàng)l例》遵循的基本原則。

二、《條例》確立的基本制度（了解）

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了以下七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。

1.業(yè)主大會制度《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責(zé)、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項(xiàng)，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但重大的物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會作出。

為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

例題：下列關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》業(yè)主大會制度，說法不正確的是（ ）。

A、《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度

B、《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會決策、業(yè)主大會執(zhí)行的制度

C、規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益

D、業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定

答案：B

解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的是，業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會決策、業(yè)主大會執(zhí)行的制度。

2.業(yè)主公約制度《條例》規(guī)定業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主公約，業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。業(yè)主公約是多個業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。實(shí)行業(yè)主公約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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