為了備考2013年房地產(chǎn)估價師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)最新房地產(chǎn)估價師考試大綱特別整理了房地產(chǎn)估價師考試科目《房地產(chǎn)基本制度與政策》歷年考試的重點，幫助大家提前掌握和復習房地產(chǎn)估價師師考試要點，以備迎接2013年房地產(chǎn)估價師考試。

物業(yè)管理制度與政策

第一節(jié) 物業(yè)管理概述

物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方式可以分為：

1、常規(guī)性的公共服務2、針對性的專項服務3、委托性的特約服務三大類。其中專項服務是物業(yè)服務開展多種經(jīng)營的主渠道。

物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)按先后順序分4個階段：1.物業(yè)管理的策劃階段;2.物業(yè)管理的前期準備階段;3.物業(yè)管理的啟動階段;4.物業(yè)管理的日常運作階段。

物業(yè)管理策劃階段的工作包括：

1、物業(yè)管理的早期介入

2、制定物業(yè)管理方案

3、制定臨時管理規(guī)約及有關制度

4、選聘物業(yè)服務企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。

這四個環(huán)節(jié)均是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來主持。

建設單位應與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》。

物業(yè)管理的啟動階段：

1、物業(yè)的接管驗收

2、用戶 (業(yè)主)入住

3、檔案資料的建立

4、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立。物業(yè)管理的全面啟動以物業(yè)的接管驗收為標志。

第二節(jié) 物業(yè)管理主體

物業(yè)管理市場的供需主體是物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主、物業(yè)使用人或租用人。

業(yè)主的權(quán)利：

1、業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性住房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利;對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。(業(yè)主大會是一個機構(gòu)，而不是一次會議)

業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》

在第一次業(yè)主大會會議召開之前，最初的管理規(guī)約可由建設單位依據(jù)政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業(yè)主大會會議討論通過，并經(jīng)業(yè)主簽字后生效。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第三節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費

物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有以下幾個方面：

1、 定期收取物業(yè)管理費; 在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中，物業(yè)管理服務費應是物業(yè)管理經(jīng)費長期穩(wěn)定的主要來源。

2、 物業(yè)共同部位、共同設施設備維修基金; 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以及兩個以上產(chǎn)權(quán)人的，應當建立“物業(yè)共用部位、共用設施設備維修資金。

3、 物業(yè)服務企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤; 開展多種經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟收益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補充物業(yè)管理經(jīng)費的不足。

物業(yè)服務企業(yè)開展多種經(jīng)營有以下兩種情況：

1.利用物業(yè)共同部位、公共設施設備進行經(jīng)營活動，所取得的收益屬于業(yè)主，應主要用于補充專項維修資金。

2.利用自身條件，開展多種經(jīng)營活動。

4、 政府多方面扶持

5、 開發(fā)建設單位給予一定的支持

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于全體業(yè)主所有。

相關文章：

房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)基本制度與政策》必看

2013年房地產(chǎn)基本制度與政策考試資料集錦

更多房地產(chǎn)估價師考試輔導資料 

更多關注：考試培訓  2013年房產(chǎn)估價師考試時間   免費短信提醒 >>

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁