2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試  案例分析練習(xí)題

某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

1.應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)?(　)

A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過(guò)下列途徑(　)。

A.自行改變

B.經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)改變

C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

3.該工廠(chǎng)若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(　)。

A.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和

B.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

C.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

D.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

4.該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為(　)。

A.該兩幢房屋的非正常市場(chǎng)價(jià)值

B.該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格

D.該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,B,C

解析：

1.根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。

2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D。

3.劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。

4.保險(xiǎn)估價(jià)只計(jì)算房屋價(jià)值，不計(jì)算土地價(jià)值。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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