三、2011 年房地產估價師考試  經營與管理自測題判斷題(共15題，每題1分。用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1、不論投資的風險是高還是低，只要同樣投資的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的。( )

2、在總承包條件下，分包商由總承包商自行選擇，開發(fā)商無權干涉。( )

3、動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或經營的房地產開發(fā)項目。( )

4、機會成本是資本在某一段時間內最高和最安全的投資機會的收益。( )

5、當項目竣工后，由開發(fā)商和承包商共同簽發(fā)工程竣工證書。( )

6、資產管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設施管理要小。( )

7、為了及時總結物業(yè)經營的狀況，物業(yè)管理公司需經常對物業(yè)的財務狀況進行評估，并將評估結果向業(yè)主委員會報告。( )

8、對已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發(fā)商可以有條件地進行預售。( )

9、在用蒙特卡洛法進行風險分析時，其結果的準確性主要取決于對各變量的變化范圍和變化概率估計的準確性。( )

10、通貨膨脹對房地產投資只有負面影響，沒有正面影響。( )

11、資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的必要補償。( )

12、稅法中規(guī)定的有關固定資產投資回收或折舊年限，是根據房地產的壽命周期確定的。( )

13、在開發(fā)商與承包商之間的各種合同文件的履行過程中，有關工程的洽商、變更等書面文件，優(yōu)先于合同通用條款。( )

14、在招標工程交底及答疑時，開發(fā)商應該向投標人介紹工程概況、明確質量要求、交待工程標底。( )

15、如果開發(fā)商未按要求提供保險，則開發(fā)商可代其投保，并從支付給承包商的款項中扣回開發(fā)商支付的保險費。( )

四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數(shù)點后兩位。)

1、某家庭購買一套單價為2800元/m2、面積為120m2的住宅。銀行為其提供了20年的固定利率住房抵押貸款，貸款額度為房價的70%、利率為6%，按月等額償還。另知，從1995年到2001年消費者價格指數(shù)依此為100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作為計算通貨膨脹的依據，并假定貸款期限內的年平均通貨膨脹率等于1995年到2001年間的年平均通貨膨脹率，基年為2001年末。

問:(1)該家庭的月還款額為多少?

(2)若考慮通貨膨脹的影響，銀行所獲月還款額的實際價值(相對于基年)是多少?

2、某投資者擬以一次性付款的方式購買價格為1200萬元的一出租公寓20年的經營收益權，用于出租經營。第一年投入裝修費300萬元并完成裝修;第二年開始出租，當年的月租金收入為25萬元，經營費用占租金收入的1/3;此后一段時期內，租金收入和經營費用均以每年5%的比例遞增;從第11年起，租金收入和經營費用穩(wěn)定在第10年的水平上。若投資者期望的目標收益率為13%，貸款利率為8%，折現(xiàn)率為10%。試列出項目的現(xiàn)金流量表，計算財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并判斷該項目是否可行(假設購樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末)。

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（責任編輯：中大編輯）

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