第三章　房地產(chǎn)價格和價值

房地產(chǎn)估價是評估地產(chǎn)的價值。價值的外在表現(xiàn)是價格。理論上是價值決定價格，但實踐中是通過價格來了解價值，如同人的心理活動支配其行為，而要了解人的心理活動則是通過觀察其行為那樣。因此，做好房地產(chǎn)估價，不僅要對房地產(chǎn)價值，而且要對房地產(chǎn)價格有全面、深入、正確的認(rèn)識。為此，本章介紹房地產(chǎn)價格的含義，形成條件和特征，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價格和價值的種類以及每種價格和價值的含義。

第一節(jié)　房地產(chǎn)價格的含義和形成條件

一、房地產(chǎn)價格的含義

人們對于什么是價格，有多種定義和解釋，其中最典型的是下列兩種：①價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。②價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。

上述兩種價格定義，第一種講的是現(xiàn)象，第二種講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從現(xiàn)象上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。因此，可把房地產(chǎn)價格定義如下：房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價—貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。在現(xiàn)今社會，房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物等非貨幣形式來償付，例如，以房地產(chǎn)作價入股換取技術(shù)、設(shè)備等。

二、房地產(chǎn)價格的形成條件

房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品一樣，之所以有價格（價值）是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。（重要考點）

（一）有用性

一種物品有用，是指它能夠用來滿足人們的某種需要，經(jīng)濟學(xué)上稱為有使用價值。例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)如果沒有用，人們就不會產(chǎn)生占有房地產(chǎn)的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，從而房地產(chǎn)就不會有價格。

（二）稀缺性

一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。一種物品僅有用還不能使其有價格，因為如果這種物品的數(shù)量豐富，隨時隨地都可以自由取用，像空氣或某些地方的水那樣盡管對人們至關(guān)重要—沒有它們?nèi)藗兙蜔o法生存，但也不會有價格。房地產(chǎn)顯而易見是一種稀缺的物品。

稀缺對價格的作用是很大的，俗話說物以稀為貴。有些物品，無論它多么有用，只要是相對富余的，就不會有高的價格。現(xiàn)代政治經(jīng)濟學(xué)奠基人亞當(dāng)·斯密曾經(jīng)說過：“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有；反之，交換價值很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有。例如，水的用途最大，但我們不能以水購買任何物品，也不會拿任何物品與水交換。反之，金剛鉆雖幾乎無使用價值可言，但須有大量其他貨物才能與之交換。”

（三）有效需求

人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。只有需要而無支付能力（即想買但沒有錢），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢但不想買），都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。例如，對于一套總價50萬元的住房，佳、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭需要，可是買不起；乙家庭買得起，但是不需要；丙家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丙家庭對這套住房有需求。因此，需求與需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當(dāng)然，房地產(chǎn)由于既是一種可以滿足生產(chǎn)、生活需要的生產(chǎn)資料或消費品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對其需求不僅有自用需求（或者說消費需求），還有投資需求甚至投機需求。

為便于更好地理解價格，值得進一步說明的是，價格實質(zhì)上是在市場經(jīng)濟（或商品經(jīng)濟）這種特定經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。無論人類社會處于什么階段，只要當(dāng)一種物品有用且其數(shù)量又不能多到使每個人都可以隨心所欲地得到它時，就會出現(xiàn)對該種物品究竟應(yīng)如何分配的問題—哪些人獲得，哪些人不獲得。歸納起來，古今中外主要有以下6種分配方式：①武力。如小到個人之間的打架，大到國家之間的戰(zhàn)爭，物品最后由勝者獲得。②禮讓。如像有些人那樣發(fā)揚高尚風(fēng)格，即使自己需要，也將物品讓與他人。③抽簽。即采取隨機的方式分配物品，誰的運氣好，物品就歸誰。④排隊。即誰排在最前面，物品就歸誰。這實質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時間等待的人。⑤計劃。如在傳統(tǒng)的社會主義計劃經(jīng)濟下憑下達的指標(biāo)或票證、領(lǐng)導(dǎo)批條子獲得物品。但這在實際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進行分配。⑥價格。即誰愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰。在市場經(jīng)濟中，價格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用：價格上升，以便抑制過多的消費和擴大生產(chǎn)；價格下降，以便刺激消費、減少生產(chǎn)和消除過多的存貨。

例題1．房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（?。┤呦嗷ソY(jié)合而產(chǎn)生的。（2003年考題）

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供給、需求、利用狀況

C．權(quán)利、租金、利率

D．價值、使用價值、供求

答案：A

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