2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題(網(wǎng)友)

1、土地重新購建價格數(shù)據(jù)肯定記不到了，說不定考試當(dāng)天回憶能夠記到。思路應(yīng)該是，在估價時點：土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*建筑物折舊，即，土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*(49/60)

2、80萬元的房產(chǎn)，2萬非房產(chǎn)成分，首付一半，另外一半一年后支付。

這個記得折現(xiàn)率是6%，不知道對不，不然就是8%。應(yīng)該是40+40/1.06=77.736, 77.736-2=75.74。考場上時間緊，太緊張了，我也不知道自己當(dāng)時計算正確沒有了。

3、還有一題非正常稅費的，對可比實例進(jìn)行調(diào)整。一個調(diào)整是非正常稅費負(fù)擔(dān)的調(diào)整，應(yīng)該是兩個調(diào)整，然后連乘。我應(yīng)該是計算出錯，沒有找到合適答案。

39+39/1.06=75.79,這個選擇哪個答案啊?是不是A

對，單選有道求報酬率的!還有道求純粹房地產(chǎn)交易價格(扣除非房地產(chǎn)成分)!所以，單選又增加這兩道

報酬率那個是7.78%吧

還有哈，好像是第二頁的最后一道單選 合法是指..我選依法判定估價對象合法

接著第三頁的第一題是問估價中什么最先確定?(記憶很模糊了)，反正是選A 估價目的

好像是最后一道單選吧，我還記得選C呢，就是那個資料存檔10銷毀的!

單選 還有個房產(chǎn)公司做評估要買地什么 選投資價值

還有個好像是什么告訴使用面積，轉(zhuǎn)換成建筑面積?

不是那個扣除家具，求純粹房地產(chǎn)價值哦，當(dāng)中涉及使用面積跟建筑面積換算，好像是1:0.75吧!

合法那題答案是B，選房地產(chǎn)對應(yīng)的狀況合法。見理論書合法原則那節(jié)。

計算題第二道，成本法，投資利息的計算，題目給的年利率是多少呀?

對了 判斷還有一個自有資金資本化率是稅前現(xiàn)金流量....可以按交易實例算... 我沒敢選

斷還有一題，房地產(chǎn)在區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)消費不可移動，所以經(jīng)濟(jì)位置也是固定不動的 我選錯的

判斷整理如下

1：“房地產(chǎn)評估還可以包括什么項目投資評估”，沒選

2：“按照房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋貎r值的計算，” 沒選 數(shù)據(jù)差0.01。

3：“報酬率和折現(xiàn)率的性質(zhì)”， 錯

4：“甲、乙土地，先計算樓面地價，然有一個是40年，一個是30年使用權(quán)，購買乙土地比甲土地更劃算” 對。

5：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到?jīng)]選。

6：交通時間、距離，”交通費用什么的 錯。

7：“接受估價委托后、受托機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負(fù)責(zé)該項目。” 錯。

8：商品住宅成本不包含營業(yè)性用房，對

9、房地產(chǎn)在一定區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)消費不可移動，所以經(jīng)濟(jì)地位固定不變 錯

10、平均發(fā)展速度持續(xù)上升或下降 大致數(shù)額相同 錯

11、房地產(chǎn)的容易變現(xiàn)，通用性好的，獨立性好的等描述。對。

12、高層面積按房地價值分?jǐn)?，因為差別不大? 忘了

一個是:市場法是最可靠的，因為是市場價格的體現(xiàn)。應(yīng)該答案是錯

一個是，檔案十年即可銷毀，是錯的

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