2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試 案例分析練習(xí)題

某大廈8套公寓房地產(chǎn)糾紛估價(jià)報(bào)告

封面(略)

目錄(略)

致委托方函(略)

估價(jià)師聲明(略)

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

一、本報(bào)告所依據(jù)的與估價(jià)對象有關(guān)的法律文件來源。

1.由委托方提供的資料

鑒定委托書(原件)。

2.由××物業(yè)管理公司提供的資料

(1)國有土地使用證(復(fù)印件);

(2)關(guān)于××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請預(yù)售“××大廈”的批復(fù)(復(fù)印件);

(3)××市商品房銷售許可證(復(fù)印件)，

(4)××區(qū)××路××號樓單元面積匯總表(復(fù)印件);

(5)××大廈××單元房屋預(yù)售合同、××單元租轉(zhuǎn)售合同、××單元商品房買賣合同、××單元商品房買賣合同(復(fù)印件)。

本報(bào)告中所采用的由××物業(yè)管理公司提供的文件，我公司未向政府有關(guān)部門核實(shí)，其真實(shí)性由該公司負(fù)責(zé)。

二、根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及評估人員向××市房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員的咨詢和了解，1997年、1998年××市商住樓的租金水平和售價(jià)水平基本無重大變化，高檔外銷公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情況都比較平穩(wěn)，因此此次評估的結(jié)果中，1998年6月18日與1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格相同，不做調(diào)整。

三、根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區(qū)××路××號樓單元面積匯總表》，估價(jià)對象8套房屋的建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修等情況一致。評估人員在現(xiàn)場勘察過程中，對其中五套房屋進(jìn)行了入戶調(diào)查。此次評估假設(shè)這8套房屋在建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修方面情況一致。

四、××大廈的土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級住宅，此次評估的估價(jià)對象為其公寓部分的8套住宅，因此，本報(bào)告的市場比較法中也同樣選取了比較實(shí)例中的公寓部分進(jìn)行因素比較和系數(shù)修正。&中大網(wǎng)校&

五、在房地產(chǎn)的銷售和租賃過程中，不同樓層、戶型的房屋的價(jià)格有所不同。根據(jù)估價(jià)對象分布于不同樓層的特點(diǎn)，此次在評估過程中所選取的比較實(shí)例的價(jià)格為平均價(jià)，修正后的估價(jià)結(jié)果也為平均價(jià)，不再作樓層、朝向的價(jià)格調(diào)整。

六、本報(bào)告中對估價(jià)對象市場價(jià)格的把握，僅相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的現(xiàn)狀而言，市場價(jià)格在具體實(shí)現(xiàn)過程中會受市場環(huán)境變化、處置費(fèi)用、交易稅費(fèi)等因素的影響，本報(bào)告的使用者在使用本報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)予充分考慮。

七、本次評估的目的是為委托方對涉及上述估價(jià)對象的民事裁判提供價(jià)值參考依據(jù)，評估結(jié)果的價(jià)格定義是估價(jià)對象在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)格。在評估過程中，評估人員并未考慮對估價(jià)對象進(jìn)行強(qiáng)制處分和短時(shí)間變現(xiàn)的特殊性。

八、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，本評估公司不承擔(dān)責(zé)任。

九、本報(bào)告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整數(shù)，因此，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響計(jì)算結(jié)果及最終評估結(jié)論的準(zhǔn)確性。

十、根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況，估價(jià)人員在測算1997年、1998年的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)采用了美元作為計(jì)算單位，測算2001年的價(jià)格時(shí)采用了人民幣作為計(jì)算單位

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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