房地產(chǎn)估價理論與方法——房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

導(dǎo)讀：真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，不僅房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二和價值量大兩個特性，而且房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：

①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;

②買者和賣者的人數(shù)眾多;

③買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由;

④買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格;

⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;

⑥買者和賣者無串通共謀行為;

⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌鐾ǔ１豢醋鹘朴谕耆袌龅膶?shí)例。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。

另外，盡管房地產(chǎn)所有權(quán)(中國為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán))可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實(shí)物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。

由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，所以難以形成一般人容易識別的適當(dāng)價格，從而需要房地產(chǎn)估價師進(jìn)行“替代”市場的估價。房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正?；?，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。

值得指出的是，在需要專業(yè)估價的不同類型的資產(chǎn)中，因?yàn)樗鼈冎g的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)有很大的差別，所以對它們的價值進(jìn)行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機(jī)構(gòu)所能勝任的。

例如，對于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等，由于它們的質(zhì)量、性能、產(chǎn)權(quán)狀況、市場行情等不同，很難有同一個人對它們都“識貨”，更不用說要科學(xué)、準(zhǔn)確地評估出它們的價值了。

進(jìn)一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”上的專業(yè)服務(wù)不同，從這個方面看估價類似于設(shè)計。建筑設(shè)計、汽車設(shè)計、服裝設(shè)計、發(fā)型設(shè)計等雖然都是設(shè)計，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。對于社會大眾來說，通常也只有具有相應(yīng)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的估價師得出的估價結(jié)果才會令其信服，才具有公信力，估價因此必然會出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工，形成按照估價對象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)的估價師。

國際上，一般把估價專業(yè)劃分為房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價值、無形資產(chǎn)等幾大類。即使是房地產(chǎn)估價，在美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，通常還分為住宅估價和商業(yè)房地產(chǎn)估價兩大類，在這兩類中又有各自的專業(yè)范疇。例如，在住宅估價中，有的房地產(chǎn)估價師專做小型的(一至四個單元)給多戶家庭使用的住宅估價，有的房地產(chǎn)估價師專做大面積住宅估價。在商業(yè)房地產(chǎn)估價中，有的房地產(chǎn)估價師可能專做土地開發(fā)估價，有的房地產(chǎn)估價師可能專做工業(yè)房地產(chǎn)估價，或者專做寫字樓估價，或者專做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價。

總之，估價如果不分專業(yè)，一個估價師如果什么資產(chǎn)都可以估價，就好比是一個教師什么課都可以教，一個醫(yī)生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業(yè)務(wù)都可以承攬而一時得利，但終因沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而會發(fā)生“信任危機(jī)”而不被社會認(rèn)可，得不到社會尊重而難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價師和估價行業(yè)自身。

至于估價機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)擁有的估價師的專業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專營某種資產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，成為某種專業(yè)的估價機(jī)構(gòu);或者從事多種資產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價機(jī)構(gòu)。

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