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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析
估價(jià)對(duì)象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05㎡，
土地面積為2294.5㎡。
1.坐落
估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號(hào)，四至為：東臨××路，南靠××廣場(chǎng)，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。
2.產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓?zhuān)恋赜猛緸檗k公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
3.土地狀況
土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。
4.建筑物狀況
估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開(kāi)敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。
各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū);五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國(guó)產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門(mén)。
估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。
5.配套設(shè)施狀況
估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國(guó)SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤(pán)管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂(lè)及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場(chǎng)背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價(jià)方法選用
估價(jià)對(duì)象所在的××市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，同一供需圈內(nèi)類(lèi)似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場(chǎng)依據(jù)充足，因此可選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營(yíng)，同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多，容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn)，可選用收益法進(jìn)行評(píng)估。
市場(chǎng)法的具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。
收益法的具體估價(jià)思路為：運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。
六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
(一)市場(chǎng)法測(cè)算過(guò)程
1.選擇可比實(shí)例
經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。
實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開(kāi)發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6 100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易(其他情況略)。
實(shí)例B：軟件廣場(chǎng)辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6 250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易(其他情況略)。
實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件開(kāi)發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東臨長(zhǎng)春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555㎡，成交價(jià)格為6 430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易(其他情況略)。
比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見(jiàn)表1。
