為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

其中，對于交易稅費非正常負擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費非正常負擔(dān)的情況，然后依此計算即可。具體是將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，交易雙方負擔(dān)各自應(yīng)負擔(dān)的稅費下的價格。主要是把握下列2點：

1.正常成交價格-應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格

2.正常成交價格+應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費=買方實際付出的價格

例：一宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，則：

賣方實際得到的價格=2500—2500×7%=2325(元/平方米)

買方實際付出的價格=2500+2500× 5%=2625(元/平方米)

例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，

應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為：

正常成交價格一應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格

應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費=正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

陳艷5170例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為：

正常成交價格+應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費=買方實際付出的價格

應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費=正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

房地產(chǎn)估價理論與方法比較法(二)

一、內(nèi)容要求

1、交易日期修正;

2、房地產(chǎn)狀況修正;

3、求取比準(zhǔn)價格;

4、比較法總結(jié)和運用舉例。

二、考試要求

掌握交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價格。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第六節(jié) 交易日期修正

一、交易日期修正的含義

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。

如果成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，價格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。

交易日期修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正。經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

二、交易日期修正的方法

在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：(1)平穩(wěn);(2)上漲;(3)下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期修正，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。

采用百分率法進行交易日期修正的一般公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)=在估價時點時的價格

其中，交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價時點時，當(dāng)可比實例的價格上漲的，為+T%;下跌的，為-T%)，則：

可比實例在成交日期時的價格×(1±T%)=在估價時點時的價格

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