十三、起價、標價、成交價和均價

起價、標價、成交價和均價是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。

起價是指銷售商品房的最低價格。這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房的價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關注而虛設的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。

標價也稱為報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。一般情況下，買賣雙方會圍繞著這個價格進行討價還價，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比這個價格低的價格成交。

成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。

均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。

十四、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價

評估價、保留價、起拍價、應價和成交價是在房地產拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。房地產拍賣是以公開競價的形式，將房地產轉讓給最高應價的競買人或者表示以該最高價買受的優(yōu)先購買權人的買賣方式。

房地產拍賣活動中的評估價，一般是指為人民法院或者有關當事人確定拍賣保留價提供參考，對擬拍賣的房地產的市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結果。此外，房地產拍賣活動中還有一種評估價，即為競買人確定最高出價提供參考，對拍賣房地產的投資價值或市場價值進行分析、測算和判斷的結果。

保留價也稱為拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。拍賣標的無保留價的，拍賣師應在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發(fā)生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。（重要考點）在有保留價拍賣中，保留價通常是有關當事人參照評估價或者市價確定的。人民法院對被查封房地產的拍賣均是采取有保留價拍賣的方式。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。”（重要考點）

起拍價也稱為開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價，直到最后由出價最高者獲得。減價拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標的的最高起拍價，然后逐次喊出逐步降低的價格，直至有競買人表示接受而成交。增價拍賣是一種常見的叫價方式。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價。（重要考點）應價是競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買價格。

成交價是經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。在有保留價拍賣中，最高應價不一定成為成交價，只有在最高應價高于或等于保留價的情況下，該最高應價才成為成交價。（重要考點）1987年12月1日，中國首次以拍賣方式出讓的一塊土地的底價為200萬元，最后成交價為525萬元。

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