（二）交通

出行的便捷、時耗等交通方便程度直接影響房地產(chǎn)價格。交通因素對房地產(chǎn)價格的影響，可分為出入可利用的交通工具、道路狀況、交通管制情況、停車方便程度和收費標(biāo)準(zhǔn)等。下面主要講一下開辟新的交通線路和交通管制情況對房地產(chǎn)價格的影響。

開辟新的交通線路，例如開通公共汽車、建成地鐵或輕軌，可以改善沿線地區(qū)特別是站點周圍地區(qū)的交通條件，從而會使相關(guān)房地產(chǎn)升值。但由于不同類型的房地產(chǎn)對交通的依賴程度也不同，從而受影響的程度不同。從時間上看，開辟新的交通線路對房地產(chǎn)價格的影響主要在立項之后、建成之前，建成之后對房地產(chǎn)的升值作用一般會停止。從空間上看，離站點越遠(yuǎn)所受的影響越小。但如果離站點過近，尤其是住宅，由于人流增加導(dǎo)致的喧鬧以及交通工具運行的噪聲等，也有一定的負(fù)面影響。

某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通方便，而實際上并不方便，這可能是受到了交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。其中，對房地產(chǎn)價格有影響的交通管制，主要有在所有時間或某段時間禁止所有車輛或某類車輛通行，實行單行道，禁止掉頭、左拐彎等。交通管制對房地產(chǎn)價格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。對于某些類型的房地產(chǎn)來講，實行某種交通管制也許會降低該類房地產(chǎn)的價值，但對于另一些類型的房地產(chǎn)來講，實行這種交通管制則可能會提高該類房地產(chǎn)的價值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高房地產(chǎn)的價值。

（三）周圍環(huán)境和景觀

影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

1．大氣環(huán)境

大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質(zhì)?？諝赓|(zhì)量的好壞，對人體健康十分重要。房地產(chǎn)所處地區(qū)的空氣中是否有難聞氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。尤其是化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠、垃圾站、公共廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產(chǎn)價格較低。

2．水文環(huán)境

地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區(qū)，地下水的質(zhì)量或其受到的污染程度，對該地區(qū)的房地產(chǎn)價格有更大的影響。

3．聲覺環(huán)境

汽車、火車、飛機、工廠、人群（如周圍是否有農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)）等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。

4．視覺環(huán)境

房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，例如電線桿、廣告牌、標(biāo)示牌等的豎立狀態(tài)和設(shè)計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產(chǎn)價格有影響。

5．衛(wèi)生環(huán)境

清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對房地產(chǎn)價格也有影響。

6．人文環(huán)境

中國有句老話：“近朱者赤，近墨者黑”。人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征（如職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（如犯罪率）等。聲譽好、居民素質(zhì)高、生命財產(chǎn)均安全地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然高于其他地區(qū)。

此外，房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率（或綠化覆蓋率）、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境和景觀狀況，它們的高低、大小對房地產(chǎn)價格也有影響。

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