為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程 ，全面的 了解2012年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材 的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試 各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！

最高最佳使用原則要求評估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。例如，某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用作商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提;反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對象已做了某種使用，則在估價(jià)時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：

1.保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。

2.裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。

3.轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。

4.重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。

5.上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。

例題：收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )

A、房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡;

B、最佳集約度和最佳規(guī)模;

C、最佳用途;

D、房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)。

答案：B

第三節(jié) 替代原則

替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對象具有替代關(guān)系，價(jià)格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買者不會接受比市場上的正常價(jià)格過高的價(jià)格成交，任何賣者不會接受比市場上的正常價(jià)格過低的價(jià)格成交，最終是類似的 房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。

替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列2點(diǎn)：

1.如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對象的價(jià)格。在通常情況下，由于估價(jià)人員很難找到各種條件完全相同、可供直接比較的房地產(chǎn)的價(jià)格作依據(jù)，因此，實(shí)際上是尋找一些與估價(jià)對象具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物來進(jìn)行估價(jià)，然后根據(jù)其間的差別對價(jià)格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正。

2.不能孤立地思考估價(jià)對象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。特別是作為同一個估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個城市、同一估價(jià)目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。

相關(guān)文章：

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講匯總

點(diǎn)擊 查看更多房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔 導(dǎo)資料和試題

編輯推薦：

查看2011 年房 地產(chǎn)估價(jià)師考試成績查詢信息

掌握考試動態(tài)房地 產(chǎn)估價(jià)師考試信息免 費(fèi)短信提醒讓你領(lǐng)先一步

查 看2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試 網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)讓你考試順利過關(guān)

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁