為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

一、問(wèn)答題(共3題，每題10分)

(一)某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

請(qǐng)問(wèn)：

1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?

2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

(二)2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

請(qǐng)問(wèn)：

1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?

3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?

(三)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括生地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m2。

請(qǐng)問(wèn)：

1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?　

二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)

(一)甲開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

1.甲開(kāi)發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請(qǐng)貸款。下列表述中正確的是(　)。

A.甲開(kāi)發(fā)商可以向銀行申請(qǐng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款

B.甲開(kāi)發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保

C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款

D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)

A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記

B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記

C.該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)

D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

3.若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為(　)。

A.抵押價(jià)值

B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

4.若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開(kāi)發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是(　)

A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

(二)張某在2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

5.在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為(　)。

A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和

C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值

D.張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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