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房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習題

七、估價結(jié)果確定

(一)估價對象單價的確定

(1)地下室：以上采用成本法測算地下室價值為1002元/㎡。

(2)綜合樓底層：采用以上兩種方法測算估價對象結(jié)果，成本法測算結(jié)果為2445元/㎡，收益還原法測算結(jié)果為2638元/㎡，兩種方法評估結(jié)果相差不大。本次評估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評估結(jié)果，則估價對象的房地產(chǎn)單價為：(2445+2638)÷2=2542(元/㎡)。

(3)綜合樓第二至第十二層：以上采用兩種方法測算估價對象結(jié)果，成本法測算結(jié)果為2245元/㎡，收益還原法測算結(jié)果為2040元/㎡，兩種方法評估結(jié)果相差不大。本次評估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評估結(jié)果，則估價對象的房地產(chǎn)單價為：(2245+2040)/2=2143(元/㎡)。

具體如下表：

表7估價對象價值的確定表

二)房地產(chǎn)評估結(jié)果

估價對象在估價時點2002年5月23日的價值為人民幣3637.33萬元(大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整)。

(1)房地產(chǎn)估價報告中缺目錄。

(2)房地產(chǎn)估價報告中缺致委托方函。

(3)房地產(chǎn)估價報告中缺估價師聲明。

(4)估價報告未在估價機構(gòu)存檔。

(5)估價結(jié)果缺單價。

(6)未在報告中說明待估地下室不計地價的原因。

(7)在用成本法計算時公式中缺銷售費用一項。

(8)在用成本法列表計算中“銷售費用”應(yīng)是“銷售稅費”。

(9)在用成本法列表計算“建筑物的投資利潤”中的“開發(fā)利潤”應(yīng)表述為“建筑物投資利潤率”。

(10)在用成本法列表計算“土地的開發(fā)利潤”中的“開發(fā)利潤取15%”應(yīng)表述為“土地投資利潤率取15%”。

(11)在用收益法計算年總費用(運營費用和有效毛收入)時，也應(yīng)說明這是客觀正常情況下的費用。

(12)在用收益法計算年總費用(運營費用和有效毛收入)時，應(yīng)包括設(shè)備的折舊費(由于裝修是由承租方負擔的，所以裝修部分的折舊費不用計算在內(nèi))。來源：中大網(wǎng)校

(13)在用收益法計算可獲得收益年限時，建筑物建成年代應(yīng)是1992年，而不是1993年。

(14)在計算土地取得成本及開發(fā)成本時，應(yīng)說明土地報酬率4.01%的由來。

(15)在計算土地取得成本及開發(fā)成本時，年期修正計算中分子分母應(yīng)顛倒過來。

(16)缺附件。收入計算應(yīng)為190086萬元×(1-10%-5%)=161573元(兩率不是連乘是連加)。

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（責任編輯：中大編輯）

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