為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試案例與分析精講 

估價技術報告

一、實物狀況分析

實物狀況包括估價對象的位置、建筑面積、土地使用權面積、

土地等級、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的

結構類型、功能、層數、容積率、車位、結構、建成年月、設備、

裝修及維護保養(yǎng)狀況等，具體分析如下：

坐落：××市××區(qū)××大街10整體房地產;

房屋建筑面積：49977.62㎡，具有所有權;

土地使用面積：8048.23㎡,劃撥土地使用權;

土地等級：商業(yè)二級;

土地使用權年限：未限定，按法定最高40年計算;

土地形狀：長方形，東西長113.79m，南北寬80m;

法定用途：旅游業(yè);

功能：自營客房、餐飲、康樂中心、會議室、車庫等，出租商

店、娛樂等;

層數：11層，地上9層，地下2層;

容積率：6.21，地上4.95;

車位：112個，地上24個、地下88個;

建筑結構類型：鋼筋混凝土框架剪力墻結構;

建成年月：1991年;

裝修檔次：五星級酒店，高檔精裝修(詳表略);

設備設施：煙感報警系統、自動消防噴淋系統、約克中央空調

系統、新風系統、中央監(jiān)控系統、集中供暖系統，同時酒店配有觀

光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共15部;

外觀：外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中

央琉璃瓦樓蓋;

維修保養(yǎng)良好，為完好房;

3層中央有中庭花園。

二、區(qū)位狀況分析(略)

三、市場背景分析

⑴ ××市房地產情況

××市是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經濟、科學

技術以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的2008××市奧運，

對海內外房地產投資極具吸引力。近年來××市的經濟發(fā)展迅速，

城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區(qū)及相關設施，大

型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務設施;有特色的

CBD、金融街、中關村等新型商務中心已經形成;城八區(qū)危改有計

劃的持續(xù);一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路(五環(huán)、注環(huán))、

地鐵、輕軌等基礎設施工程交付使用(或在建);更加重視綠化隔離

帶及城市綠地、公園建設;完善了城市的硬件設施，大大改善了高

效環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。

在“十五”計劃宏觀政策引導下，在加入WTO和舉辦2008

奧運等重大利好因素的刺激下，在××市經濟多年保持2位數增長

的良好環(huán)境下，××市房地產開發(fā)投資呈現快速發(fā)展的態(tài)勢，投資

規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空

置基本穩(wěn)定。

2002年1至10月份，全市房地產開發(fā)投資繼續(xù)居主導地位，

累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3%。

⑵ ××市飯店用房市場分析

世界經濟蕭條對涉外旅游飯店市場產生了不良影響，但人們對

中國經濟的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、

減少存款、五·一、十·一長假等政策刺激消費，并在短期內取得

了良好效果;而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠的眼

光看待中國市場，加入WTO后，對外貿易預計會增長，所以申奧

成功和加入WTO部分抵消了全球經濟蕭條的不良影響。

飯店業(yè)與其相關行業(yè)有非常強的關聯度。旅游活動可以直接帶

動和推進相關社會生產活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關聯帶

動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經濟乘數效應，

旅游業(yè)每直接收入1元，相關行業(yè)的收入就能增加4.3元;旅游業(yè)

每增加一個直接從業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)機會。飯店行業(yè)

在整個旅游產業(yè)占據了相當核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大

支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就

業(yè)機會，在現代發(fā)達國家的經濟體系中占有極其重要的地位，也是

發(fā)展中國家積極推動和扶持的朝陽產業(yè)。

世界經濟貿易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行

業(yè)的兩類主要客源商務客人以及旅游者構成重要影響。此外區(qū)域性

的經濟發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經營產生影

響。穩(wěn)定增長的經濟環(huán)境將促進旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激

休閑娛樂消費的增加;另一方面，經濟衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消

減商務和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成

長期。

在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業(yè)收入總額為

862.27億元，上繳營業(yè)稅44.07億元;全員勞動生產率為7.67萬

元/人。全國6646家國有經濟飯店，2000年實現營業(yè)收入216.62

億元，上繳營業(yè)稅23.49億元，全員勞動生產率7.48萬元/人。全

國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現營業(yè)收入

216.62億元，上繳營業(yè)稅10.80億元，全員勞動生產率10.37萬

元/人。

飯店供應方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國

增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長

16.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年

末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長

49%。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：

五星級飯店117家，增加40家;四星級飯店352家，增加148

家;三星級飯店1899家，增加607家;二星級飯店3061家，增

加1163家;一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么

多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市

場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。

××市的大部分飯店是20世紀80年代和90年代建成的，具

有國際先進水平的管理和服務。多家合資飯店由國際著名的飯店管

理集團實施管理。

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（責任編輯：中大編輯）