（三）房地產區(qū)位的含義

 區(qū)位原本是房地產的外在因素，因房地產不可移動而內在化，成了房地產的重要組成部分。房地產區(qū)位（location）是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。

一宗房地產的位置，是指該宗房地產所在的地方，包括：①坐落—該宗房地產所在的具體地點（如門牌號等）。②方位—該宗房地產所在的方向和位置，特別是在所在區(qū)域（如城市、住宅小區(qū)、十字路口地區(qū)等）中的方向和位置。③距離—該宗房地產與有關場所（如市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府機關、同行業(yè)、工作地、居住地等）的遠近。④朝向—該宗房地產的建筑物正門或房間窗戶等正對著的方向。⑤樓層—當該宗房地產為某幢房屋中的某層、某套時，其所在的樓層。

一宗房地產的交通，是指進出該宗房地產的方便程度—通達性（accessibility），可分為從其他地方到達該宗房地產的可及性和從該宗房地產去往其他地方的便捷性。用“可及性”表達由“外”到“內”—“進來”的方便程度，用“便捷性”表達由“內”到“外”—“出去”的方便程度，是為了更好地衡量和描述一宗房地產的交通。某些房地產由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內的方便程度與由內到外的方便程度是不同的。

一宗房地產的周圍環(huán)境和景觀，是指該宗房地產周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。（重要考點）其中，人文環(huán)境包括該宗房地產所在地區(qū)的聲譽、居民特征（如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產的利用狀況（如用途）等。

一宗房地產的外部配套設施，是指該宗房地產外部的基礎設施和公共服務設施。如果是該宗房地產內部的配套設施，則屬于該宗房地產的實物因素?；A設施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施。公共服務設施一般是指教育（如幼兒園、中小學）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化、體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理等設施。

雖然任何資產在某一時點都有一個具體的位置，但房地產不可移動，其位置固定不變；其他資產可以移動，其位置能夠改變。因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的（不排除相同的商品在不同的購物環(huán)境中的售價不同）。“location，location and location"是西方認為的投資房地產的三大秘訣，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。
      （重要考點）當然，區(qū)位并不能代表房地產的一切，但它強調了區(qū)位對房地產的極端重要性—一般你能夠改變房地產除了區(qū)位以外的東西，但你改變不了房地產的區(qū)位，這就是為何區(qū)位對房地產如此重要的原因。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果它們的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等區(qū)位狀況不同，價值會有很大的不同。

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