為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講

例5—9：

(一)估價(jià)對(duì)象概況：

本估價(jià)對(duì)象是一個(gè)專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù);坐落在某城市建成區(qū)內(nèi);土地總面積2500㎡，總建筑面積8500㎡;土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán);建筑物建成于1981年7月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

(二)估價(jià)要求：

需要評(píng)估該專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù)2001年7月30日的價(jià)值。

(三)估價(jià)過(guò)程：

1.選擇估價(jià)方法。本估價(jià)對(duì)象為專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù)，很少出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)，也無(wú)直接、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，故擬選用成本法進(jìn)行估價(jià)。

2.選擇計(jì)算公式。該宗房地產(chǎn)估價(jià)屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價(jià)，需要評(píng)估的價(jià)值包含土地和建筑物的價(jià)值，故選擇的計(jì)算公式為：

舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊

3.求取土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開(kāi)發(fā)成本很難，政府尚未確定公布基準(zhǔn)地價(jià)，故擬通過(guò)如下2個(gè)途徑求取該土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本：(1)采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡?lèi)似出讓土地使用權(quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓價(jià)格來(lái)求取;(2)采用成本法，具體是利用征用農(nóng)地的費(fèi)用加土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價(jià)調(diào)節(jié)的辦法來(lái)求取。

(1)采用比較法求取土地價(jià)格。調(diào)查選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例并進(jìn)行比較修正如下：

可比實(shí)例A：土地面積2300㎡;成交日期2000年5月;成 交 價(jià)格 (土地單價(jià))605

元/㎡。

修正計(jì)算：

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