2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試  案例分析練習(xí)題

案例一：某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

(問(wèn)題1) 采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)

A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

B.按建筑物耐用年限計(jì)算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

D.按建筑物已使用年限計(jì)算

(問(wèn)題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是(　)

A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

(問(wèn)題3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣(mài)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是(　)萬(wàn)元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

(問(wèn)題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是(　)

A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣(mài)，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)

D.該500萬(wàn)元可再次抵押

(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

案例二：甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

請(qǐng)問(wèn)：

1.針對(duì)該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?

3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?

估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：

1)被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作。并在報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

2)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶(hù)初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明。

3)公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶(hù)估價(jià)報(bào)告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶(hù)報(bào)告。

房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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