第二節(jié)　房地產自身因素

房地產自身狀況的好壞，直接關系到其價格高低，是不同的房地產之間價值高低差異的基本原因。所謂房地產自身因素，是指構成房地產區(qū)位、實物和權益狀況的因素。因此，房地產自身因素又可分為區(qū)位因素、實物因素和權益因素三類。

一、區(qū)位因素

前面講過，區(qū)位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。人們的各種生產、生活活動都需要房地產，并對其區(qū)位有所要求。房地產區(qū)位的優(yōu)劣，直接關系到房地產所有者或使用者的經濟收益、生活便捷或者社會影響。因此，房地產的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心區(qū)還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價格會有很大的差異。尤其是城市土地，其價格的高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

房地產區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關鍵是要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產區(qū)位優(yōu)劣的判定標準，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、基礎設施和公共服務設施較完備位置的房地產，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產，價格一般較低。較具體地說，居住房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通、周圍環(huán)境和景觀、公共服務設施完備程度。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境和景觀良好(如有青山、碧水、藍天)，居于其內又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通等。辦公房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務氛圍、交通等。工業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產業(yè)的性質而定，一般地說，凡是有利于原料和產品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。（重要考點）

例題2．工業(yè)房地產的區(qū)位影響因素主要考慮（　）。（2007年試題）

A．臨街狀況

B．動力是否易于取得

C．廢料處理是否方便

D．接近大自然

E．產品原料的獲取方便程度

答案：BCE

城市內部區(qū)位與地租(地價)。由于各種用途對交通都有要求，而且不同用途對交通的敏感程度不同，所以在完全競爭的市場條件下，每種用途的經濟地租曲線均是遞減的，并且梯度不同。一般地說，由于零售業(yè)對交通最為敏感，有所謂“一步三市”，其經濟地租曲線的梯度最大，在市中心所能產生的經濟地租為各種用途之最。專業(yè)服務業(yè)(如律師、會計師、估價師等)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)因對交通沒有零售業(yè)那么敏感，其經濟地租曲線的梯度較零售業(yè)小。接下來的是居住用途，因為它對交通的敏感程度不如前者，所以經濟地租曲線的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。農業(yè)由于在市中心和在較偏遠的市郊所產生的經濟地租差異較小，所以其經濟地租曲線較平緩，梯度是各類經濟活動中最小的。

如果把上述各種用途的經濟地租曲線重疊，便可知各地段產生經濟地租最高的是哪一種用途。在完全競爭的市場條件下，各個土地使用者按照其產生的經濟地租決定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者則把土地租給那些出價最高的使用者，即假設每塊土地都由能夠支付最高租金的用途使用。這樣，城市中心就會為零售業(yè)所租用，其次為專業(yè)服務業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)，再遠一些為高密度多層住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才是農業(yè)。如果設想城市所在的地區(qū)為一均質平原，則各種用途會呈同心圓分布。

房地產的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經濟位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發(fā)生變化。這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是由于其他方面的建設引起的。當房地產的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。例如，位于有天然周期性災害地區(qū)（如有天然周期性水災的江、河、湖、海邊）的房地產，利用價值很低，甚至不能利用。如果勉強利用，一旦天災襲來，人們的生命財產都無保障。因此，這類地區(qū)的房地產價格必然很低。但這類地區(qū)一旦建設了可靠的防洪工程，不再受天然周期性災害的影響，其房地產價格會上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海，具有良好景觀或水路交通等有利條件，從而其房地產價格要高于其他地區(qū)的房地產價格。

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