十、總價格、單位價格和樓面地價

總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。

（一）總價格

總價格簡稱總價，是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。它可能是一塊面積為500㎡的土地的價格，一套建筑面積為200㎡的高檔公寓的價格，或一座建筑面積為10000㎡的商場的價格，也可能是一個城市的全部房地產(chǎn)的價格，或者一國全部房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

（二）單位價格

單位價格簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格，房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

認清單位價格，必須認清價格單位，否則只是一個單純的數(shù)字符號，無經(jīng)濟意義。價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。

（1）貨幣；包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，例如是人民幣，還是美元、港幣等。在貨幣單位方面，例如是元，還是萬元等。

（2）面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。在面積內(nèi)涵方面，建筑物通常有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內(nèi)建筑面積之別。此外，住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營業(yè)面積，出租的房屋還有可出
租面積，成片開發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。

在面積單位方面，不同國家和地區(qū)的法定計量單位或習慣用法可能不同，例如中國內(nèi)地通常采用平方米（土地的面積單位有時還采用公頃、畝），美國、英國和中國香港地區(qū)習慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。

（三）樓面地價（重要考點）

樓面地價是一種特殊的土地單價，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。在通常情況下，樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。在這種情況下，樓面地價與土地總價的關系為：

認識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。（重要考點）

例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為700元/㎡，乙土地的單價為510元/㎡，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴（每平方米土地面積貴190元），此時精明、謹慎的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應簡單地根據(jù)土地單價來判斷甲、乙兩塊土地的價格高低，而應采用樓面地價。例如，甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，則甲土地的樓面地價為140元/㎡，乙土地的樓面地價為170元/㎡。根據(jù)樓面地價來判斷，乙土地反而比甲土地貴（每平方米建筑面積貴30元）。此時懂得樓面地價意義的買者，通常會購買甲土地而不會購買乙土地。這是因為，在同一地區(qū)，同類用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋（含土地）在市場上的售價基本相同（但在人們越來越重視環(huán)境的情況下，高的容積率意味著高的建筑密度，從而房價會受到一定的影響），假如平均為每平方米建筑面積1200元，建筑造價（不含地價）也基本接近（如果容積率差異較大會導致對建筑高度或建筑結(jié)構(gòu)的不同要求，如一個只需建多層，而另一個必須建高層，則建筑造價會有一定差異），假如為每平方米建筑面積900元，那么，房地產(chǎn)開發(fā)商在甲土地上每平方米建筑面積可獲得利潤＝1200－900－140＝160（元），而在乙土地上每平方米建筑面積只獲得利潤＝1200－900－170＝130（元）。

例題3．某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/㎡，樓面地價為1200元/㎡，則該宗土地的總價為（?。┤f元。（2006年試題）（2001、2002、2005均有相關試題）

A．96

B．192

C．240

D．480

答案：D

解析：2000÷5000×1200＝480（萬元）。

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