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2010年房產(chǎn)估價師理論與方法第三章精選講義21

發(fā)表時間:2010/8/18 8:40:15 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信:關注中大網(wǎng)校微信
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十、總價格、單位價格和樓面地價

總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。

(一)總價格

總價格簡稱總價,是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內的房地產(chǎn)整體的價格。它可能是一塊面積為500㎡的土地的價格,一套建筑面積為200㎡的高檔公寓的價格,或一座建筑面積為10000㎡的商場的價格,也可能是一個城市的全部房地產(chǎn)的價格,或者一國全部房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

(二)單位價格

單位價格簡稱單價,其中,土地單價是指單位土地面積的土地價格,建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格,房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

認清單位價格,必須認清價格單位,否則只是一個單純的數(shù)字符號,無經(jīng)濟意義。價格單位由貨幣和面積兩方面構成。

(1)貨幣;包括幣種和貨幣單位。在幣種方面,例如是人民幣,還是美元、港幣等。在貨幣單位方面,例如是元,還是萬元等。

(2)面積:包括面積內涵和面積單位。在面積內涵方面,建筑物通常有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內建筑面積之別。此外,住宅還有居住面積,商業(yè)用房還有營業(yè)面積,出租的房屋還有可出
租面積,成片開發(fā)的土地還有可轉讓的土地面積,成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。

在面積單位方面,不同國家和地區(qū)的法定計量單位或習慣用法可能不同,例如中國內地通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝),美國、英國和中國香港地區(qū)習慣采用平方英尺,日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。

(三)樓面地價(重要考點)

樓面地價是一種特殊的土地單價,是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。在通常情況下,樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。在這種情況下,樓面地價與土地總價的關系為:

認識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實中,樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。(重要考點)

例如,有甲、乙兩塊土地,甲土地的單價為700元/㎡,乙土地的單價為510元/㎡,如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同,毫無疑問甲土地比乙土地貴(每平方米土地面積貴190元),此時精明、謹慎的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同,除此之外的其他條件都相同,則不應簡單地根據(jù)土地單價來判斷甲、乙兩塊土地的價格高低,而應采用樓面地價。例如,甲土地的容積率為5,乙土地的容積率為3,則甲土地的樓面地價為140元/㎡,乙土地的樓面地價為170元/㎡。根據(jù)樓面地價來判斷,乙土地反而比甲土地貴(每平方米建筑面積貴30元)。此時懂得樓面地價意義的買者,通常會購買甲土地而不會購買乙土地。這是因為,在同一地區(qū),同類用途和建筑結構的房屋(含土地)在市場上的售價基本相同(但在人們越來越重視環(huán)境的情況下,高的容積率意味著高的建筑密度,從而房價會受到一定的影響),假如平均為每平方米建筑面積1200元,建筑造價(不含地價)也基本接近(如果容積率差異較大會導致對建筑高度或建筑結構的不同要求,如一個只需建多層,而另一個必須建高層,則建筑造價會有一定差異),假如為每平方米建筑面積900元,那么,房地產(chǎn)開發(fā)商在甲土地上每平方米建筑面積可獲得利潤=1200-900-140=160(元),而在乙土地上每平方米建筑面積只獲得利潤=1200-900-170=130(元)。

例題3.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓,建筑密度為50%,假設該住宅樓的總價為2000萬元,平均單價為5000元/㎡,樓面地價為1200元/㎡,則該宗土地的總價為(?。┤f元。(2006年試題)(2001、2002、2005均有相關試題)

A.96

B.192

C.240

D.480

答案:D

解析:2000÷5000×1200=480(萬元)。

 

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