為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

二、估價方法與估價過程

(一)估價方法的選擇

估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。

(二)估價過程

1.收益還原法

(l)計算估價對象總樓價:

計算公式為:

P=a/r×[1-1/(1+r)n]

其中:P為總樓價。

a為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。

r為綜合還原率。

n為房地尚可使用年限。

估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/平方米，殘值率為0。

根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照 《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。

(2)確定客觀租金:

應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。

①選擇可比實例;

根據(jù)收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)

②影響租金因素修正 (略)。

③客觀租金的計算及確定。

比準(zhǔn)價格A=243。60元/平方米

比準(zhǔn)價格B=233。40元/平方米

比準(zhǔn)價格C=249。09元/平方米

取比準(zhǔn)價格A、比準(zhǔn)價格B、比準(zhǔn)價格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的客觀租金，即:

客觀租金=(243。60+233。40+240。09)÷3=242。03元/平方米

(3)計算房地總收益:

年總收益=2914。5O×0。8×242。03=564317。15元

(4)計算年總費用

① 管理 費:

根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費為房屋租金的3%，即：

房屋出租經(jīng)營管理費=房地年租金×3%=564317。15×3%=16929。51元

②維修費:

根據(jù)××市 建設(shè) 和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經(jīng)營維修費=房屋重置價×2%=2914。50×700×2%=40803元

③ 保險 費：

根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險費率為房屋現(xiàn)值的2‰，即：

房屋年保險費=房屋現(xiàn)值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元

④房屋年折舊額：

房屋年折舊額=房屋重置價/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元

⑤租金損失：

根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：

租金損失=564317.15÷12÷2= 23513.21元

年總費用=①+②+③+④+⑤=118308.22元

(5)房地年純收益：

房地年純收益=房地年出租總收益—房地年出租總費用

=564317.15—118308.22= 446008.93元

(6)確定綜合還原率：

采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。

(7)計算總樓價：

P=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元

(8)房屋現(xiàn)值

房屋現(xiàn)值=房屋重置價×成新率=2914.50×700×75%=1530112元

(9)總地價

總地價=總樓價—房屋現(xiàn)值=4398900.39—1530112=2868788.39元

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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