為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關(guān)知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

(一)估價方法

選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)，宗地地價的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、路線價估價法等多種方法，估價方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況，并結(jié)合估價對象的特點，選取適宜的方法。

待估宗地位于xxxx路以南，在《xxxx市城區(qū)土地定級與基準地價更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級地，采用基準地價系數(shù)修正法切實可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評估對象的特點及項目的實際情況，確定采用基準地價系數(shù)修正法和市場比較法測算地價，并將兩種方法測算結(jié)果進行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價。

建筑物現(xiàn)值采用重置價格折舊法計算。

(二)估價過程

1.基準地價系數(shù)修正法

1)基準地價是某一級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價格;基準地價系數(shù)修 正法是依估價對象所處土地級別的基準地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價對象土地價格的一種方法。

2)《xxxx市城區(qū)土地定級與基準地價更新》測算區(qū)范圍是xxxx，面積xxxxkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為xx級，住宅為xx級，工業(yè)為xx級。該《xxxx市城區(qū)土地定級與基準地價更新》于xxxx年xxxx月通過xxxx省國土資源廳組織的鑒定驗收并經(jīng)xxxx市人民政府公布實行。

3)xxxx市商業(yè)用地基準地價是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)場地平整條件下的級別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價格。

采用基準地價計算商業(yè)用地宗地地價的公式為，pi=p×(1+k)×y×t×kij×f式中 pi——待估宗地地價p——待估宗地對應(yīng)的基準地價k、y、t、kij、f——宗地地價修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。

估價對象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于xxxx市商業(yè)用地三級地內(nèi)，其基準地價水平1200～1600元/㎡.

4)編制估價對象各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表

①在評估中，根據(jù)《xxxx市城區(qū)土地定級與基準地價更新》及估價對象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項修正。

②根據(jù)《xxxx市城區(qū)土地定級與基準地價更新》，商業(yè)用地二級地地價修正幅度說明表和宗地地價影響因素修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價對象地價的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略)

5)確定宗地地價評估的修正系數(shù)k k=∑ki i=(1…n)

式中

k——某一宗地所有地價影響因素總修正幅度(%)

ki——宗地第i個因素條件下修正幅度(%)

n——修正因素個數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中

y——宗地使用年期修正系數(shù);

m——待估宗地設(shè)定使用年期;

n——基準地價內(nèi)涵確定的土地使用年期;

r——土地還原利率，9%。

經(jīng)計算，待估宗地年期修正系數(shù)y=0.9622. 7)確定期日修正系數(shù)t根據(jù)調(diào)查分析和測算，2002年1月至2003年6月20日，x x x x市地價指數(shù)上漲10.8%，故期日修正系數(shù)t=1.108. 8)確定容積率修正系數(shù)根據(jù)《xxxx市城市土地定級與基準地價更新》成果，當宗地容積率為1.4～1.6時，其修正系數(shù)為0.98.

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（責任編輯：何以笙簫默）

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