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2 城市土地估價基本原則和程序

2.1 城市土地估價的基本原則

2.1.1 土地估價應遵循下列原則：

1.合法原則;

2.最高最佳使用原則;

3.替代原則;

4.預期收益原則;

5.供需原則;

6.估價時點原則;

7.多方法相比較原則。

2.1.2 遵循合法原則，是指估價人員和估價機構(gòu)在土地評估中，應遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。

2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

基準地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

估價人員應對土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中說明。

2.1.4 遵循替代原則，是指土地評估應以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價格為基準。估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。

2.1.5 遵循預期收益原則，是指土地評估應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。

2.1.6 遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。

2.1.7 遵循估價時點原則，是指估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結(jié)果。

2.2 城市土地估價的程序

2.2.1 城市土地估價應按下列程序進行：

1. 確定估價基本事項;

2. 編制估價工作計劃;

3. 實地確認估價對象;

4. 搜集估價所需資料;

5. 選定估價方法計算;

6. 確定估價結(jié)果;

7. 提交估價報告。

2.2.2 確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。

確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等;確定估價目的應根據(jù)委托方的要求而定;確定估價時點應根據(jù)估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。

2.2.3 編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎(chǔ)上，應對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。

估價工作計劃主要應包括以下幾項：

1. 估價擬采用的技術(shù)步驟;

2. 估價擬采用的技術(shù)路線和估價方法;

3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑;

4. 預計所需的時間、人力和經(jīng)費。

2.2.4 實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。

2.2.5 估價機構(gòu)和估價人員應經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。

估價所需資料主要應包括下列方面：

1. 估價對象相關(guān)經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等;

2. 對土地價格有普遍影響的資料;

3. 對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料;

4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料;

5. 確定土地估價參數(shù)的相關(guān)資料;

6. 反映估價對象權(quán)屬及狀況的資料。

2.2.6 根據(jù)估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。

2.2.7 估價人員在確定對象價格后，應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同，估價機構(gòu)向委托人提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)當?shù)赝恋毓芾頇C關(guān)確認后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報告需按規(guī)定報省土地管理機關(guān)或國土資源部確認。

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