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(五)城市地價動態(tài)監(jiān)測(熟悉)

1、城市地價動態(tài)監(jiān)測概念

城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點，通過設立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。

2、城市地價動態(tài)監(jiān)測的目的與作用

通過城市地價動態(tài)監(jiān)測，可以調查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強地價管理和宏觀調控土地市場提供決策依據(jù)。

3、城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本程序

城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本技術程序如下：

(1)確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍;

(2)建立以地價監(jiān)測點為基礎的地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)源;

(3)采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù);

(4)根據(jù)監(jiān)測目標選擇地價動態(tài)監(jiān)測指標;

(5)計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標;

(6)對城市地價狀況進行綜合分析和評價;

(7)編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告;

(8)發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測信息。

4、地價監(jiān)測點設立及信息采集的基本要求

(1)地價監(jiān)測點的設立原則

1)代表性原則，指設立的地價監(jiān)測點在所在區(qū)段內，其地價水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性;

2)確定性原則，指設立的地價監(jiān)測點為一具體宗地，其周圍條件及自身條件都比較確定;

3)穩(wěn)定性原則，指設立的地價監(jiān)測點的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩(wěn)定，在較長時間內不會發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況;

4)標識性原則，指設立的地價監(jiān)測點易于識別，具有一定的標識性。

(2)地價監(jiān)測點設立的基本步驟

1)在土地定級基礎上地價區(qū)段的劃分

①地價區(qū)段劃分的要求

(A)在土地定級基礎上分用途劃定;

(B)在同一地價區(qū)段內，地價水平比較接近或者一致;

(C)在同一地價區(qū)段內，土地的利用狀況、基礎設施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃引件等基本相同;

(D)各地價區(qū)段的面積規(guī)模適當，最小為一個街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性;

(E)各地價區(qū)段彼此相連，能夠完全覆蓋被監(jiān)測范圍。

②地價區(qū)段劃分的方法

(A)以土地級別、基準地價或交易樣本地價為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線;

(B)在地價等值線的基礎上，以土地級別界線、宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價區(qū)段的邊界;

(C)在實地查勘的基礎上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調整初步劃分出的地價區(qū)段邊界，并落實在工作底圖上，通過編號、圖形整飾形成地價區(qū)段分布圖;

(D)以城市地價區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并進行地價區(qū)段登記。各用途實際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調查結果計算。

2)地價區(qū)段內地價監(jiān)測點的布設要求

①地價監(jiān)測點為形狀規(guī)則，獨立宗地或者地塊，具有明確的界限;

②地價監(jiān)測點現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應與所在級別和地價區(qū)段的設定狀況相近;

③地價監(jiān)測點總數(shù)應綜合考慮城市規(guī)模等級、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應低于200個，省會城市和計劃單列市不應低于120個，其它城市不應低于60個;各用途地價監(jiān)測點的數(shù)量應盡可能均衡;

④地價監(jiān)測點的分布密度至少應達到每區(qū)段l～2個。

3)地價監(jiān)測點初始資料的采集

地價監(jiān)測點布設與初始資料采集的方法如下：

①以標有地價區(qū)段界線的工作底圖為基礎，在各個地價區(qū)段范圍內選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點，并將初選的地價監(jiān)測點標注在工作草圖上;

②查閱土地登記檔案，對初選監(jiān)測點的登記資料進行整理，記入監(jiān)測點登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點根據(jù)實地勘察調查的情況填寫監(jiān)測點登記表;

③根據(jù)工作草圖的標注及登記資料，對初選監(jiān)測點逐一進行實地勘察，包括對登記資料的核實和補充、宗地周邊環(huán)境的調查、土地實際利用狀況的調查、宗地影像資料的獲取等;

④根據(jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點進行進一步的分析和篩選，確定地價監(jiān)測點;

⑤對監(jiān)測點進行統(tǒng)一編號，編號包含全國行政區(qū)劃序號信息、城市類別信息、土地級別序號信息、土地用途類別信息、城市內監(jiān)測點序號信息;

⑥經(jīng)分析和篩選整理后確定的監(jiān)測點資料要進行正式的初始登記，初始登記的主要內容包括：監(jiān)測點權利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設定條件資料、價格狀況資料和其它資料等。

4)地價監(jiān)測點上圖與資料建檔。

①繪制地價監(jiān)測點分布圖，標明各地價監(jiān)測點的代表符號、編號，以及其它圖件要素;

②建立監(jiān)測點資料檔案。

(3)地價監(jiān)測點的維護

1)地價監(jiān)測點定期檢查

每年要對地價監(jiān)測點進行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進行登記。地價監(jiān)測點的檢查內容有：

①使用狀況方面，包括用途是否發(fā)生變化、建筑面積是否變化、內部基礎設施是否改變、是否發(fā)生地質災害等;

②)周邊環(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調整、是否增加重要的基礎設施和公共設施等;

③權屬關系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設定新的權屬限制等方面。

2)地價監(jiān)測點更新

地價監(jiān)測點原則上應保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時，應該更新：

①地塊或地塊上建筑物滅失;

②地塊用途發(fā)生改變;

③地塊被合并或分割;

④地塊地質條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變;

⑤土地被長期低效利用;

⑥城市主城區(qū)或建成區(qū)擴容。

地價監(jiān)測點的更新可分為原監(jiān)測點刪除的更新、新監(jiān)測點替代原監(jiān)測點的更新和凈新增監(jiān)測點的更新。新監(jiān)測點和凈新增監(jiān)測點的設立可參照地價監(jiān)測點的設立步驟。地價監(jiān)測點更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價監(jiān)測點總數(shù)的l0%。當遇到城市土地級別調整、基準地價更新時，原則上保留90%以上的原有監(jiān)測點，并在原有監(jiān)測點的基礎上，進行監(jiān)測點的擴充。

3)建立地價監(jiān)測點資料庫

地價監(jiān)測點須建立專門的資料庫，并對資料進行及時的分類管理，資料庫管理的資料主要包括：

①初始登記資料，包括：城市地價監(jiān)測點登記表(初始)、地價區(qū)段登記表(初始)、地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖、地價監(jiān)測點宗地圖、地價監(jiān)測點影像照片等;

②變更登記資料，包括：各監(jiān)測年度的城市地價監(jiān)測點登記表(變更)、地價區(qū)段登記表(變更)、地價監(jiān)測點變更統(tǒng)計表等;

③各季度、年度成果資料，包括：地價監(jiān)測點(季度)調查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標(季度)調查表、土地招標拍賣掛牌出讓情況(季度)調查表、土地交易樣本(季度)調查表、地價監(jiān)測點(年度)調查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標(年度)調查表、房屋交易樣本(年度)調查表、土地(年度)供需情況調查表、房屋(年度)供需情況調查表、土地面積調查表、相關社會經(jīng)濟指標(年度)調查表、城市基準地價更新情況調查表、地價監(jiān)測點評估技術要點表、地價監(jiān)測點分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價狀況年度分析報告、地價監(jiān)測點評估報告等。

(4)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集

1)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)的內容

①地價監(jiān)測點數(shù)據(jù)，分為初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)包括監(jiān)測點的土地權屬狀況、土地實際利用狀況、地價影響因素、監(jiān)測點設定條件、監(jiān)測點價格狀況等基本情況;常規(guī)數(shù)據(jù)采集重點為監(jiān)測點在監(jiān)測時段的現(xiàn)狀條件下評估地價、設定內涵條件下評估地價、評估時間及評估人等。

②土地交易樣本數(shù)據(jù)，為土地交易的相關數(shù)據(jù)。

③房屋交易樣本數(shù)據(jù)，為房屋交易的相關數(shù)據(jù)。

④城市一般數(shù)據(jù)等，為土地年度供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)、房屋年度供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市社會經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市基準地價資料等。

2)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集方法

監(jiān)測點數(shù)據(jù)分為基礎數(shù)據(jù)和監(jiān)測點地價。

監(jiān)測點基礎數(shù)據(jù)在地價監(jiān)測點布設過程中通過初始調查進行采集，但要及時進行核實和變更采集。

監(jiān)測點地價通過對監(jiān)測點市場價格的評估獲取，有關監(jiān)測點地價評估的原理和方法須遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》;如果設立的監(jiān)測點為土地交易日期在1年以內的交易樣本，其地價可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權年限、容積率等修正得到。

監(jiān)測點年度數(shù)據(jù)每年采集一次，監(jiān)測點年度地價基準日設定在每年的12月31日;監(jiān)測點季度數(shù)據(jù)每季度采集一次，通過抽樣采集，各類別監(jiān)測點抽樣數(shù)不得低于其總數(shù)的10%，監(jiān)測點季度地價基準日設定在各季度的最后一日。

監(jiān)測點地價評估要求如下：

①監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下評估地價與設定內涵條件下評估地價分別評估，評估值為監(jiān)測點地面價;

②監(jiān)測點地價為土地使用權價格，且不考慮他項權利限制;

③監(jiān)測點設定內涵條件下評估地價所對應的年限均為相應用途的法定最高年限，監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下評估地價所對應的年限是相應用途的剩余使用年限;

④應采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準地價系數(shù)修正法;

⑤監(jiān)測點地價評估報告采用統(tǒng)一的格式;

⑥每一個監(jiān)測點應由兩名注冊土地估價師評估并簽字。

土地交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調查采集，采集的渠道主要是土地交易市場、土地交易登記部門和實際的市場調查，每季度采集一次。

房屋交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調查采集。數(shù)據(jù)采集的渠道主要是房地產(chǎn)市場管理部門和實際市場調查，包括房價和房屋租金水平等，采用樣本調查的方法采集，每年度采集一次。

城市一

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