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土地估價

一、估價原則

該項(xiàng)問題不多。遵循的估價原則要根據(jù)估價方法和規(guī)程要求來確定。但個別估價報告不論選擇的是何種估價方法，把“估價規(guī)程”中的“估價原則”全都羅列進(jìn)去。如在估價時未選用收益還原法或假設(shè)開發(fā)法(剩余法)，在估價原則中卻出現(xiàn)了“預(yù)期收益原則”。

二、估價方法與估價過程

該部分是土地估價報告的關(guān)鍵，也是反映土地估價方法是否科學(xué)正確，估價依據(jù)是否充分明確，估價結(jié)果是否客觀合理的關(guān)鍵所在。也就是說，選擇科學(xué)正確的估價和確定最終估價結(jié)果的方法以及正確運(yùn)用所選用的估價方法進(jìn)行估價致關(guān)重要，直接影響估價結(jié)果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)《規(guī)范格式》要求：

一是在選擇估價方法時，要根據(jù)對象的特點(diǎn)及估價項(xiàng)目的實(shí)際情況正確選擇合適的估價方法，并說明選擇估價方法的依據(jù)或理由，以驗(yàn)證所選估價方法是否合理并符合《估價規(guī)程》的要求;

二是在估價過程中除選擇正確估價方法外，同時要按符合《規(guī)范格式》所選估價方法的相應(yīng)具體要求，重要的是要說明各項(xiàng)參數(shù)取值依據(jù)或理由;

三是要正確選擇確定最終估價結(jié)果的方法并說明依據(jù)或理由，若所選估價方法其中采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果。

然而，該項(xiàng)存在的問題比較多，主要是：

1、選擇估價方法的依據(jù)不明確，理由不充分，有的直接導(dǎo)入具體估價方法。如“本次評估采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行評估”;有的選擇的估價方法不正確。如某市區(qū)一宗國有商業(yè)用地地價評估，在選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的同時，本應(yīng)首選收益還原法進(jìn)行評估，但該評估卻選擇了成本逼近法。

2、有些估價報告未說明確定最終估價結(jié)果所選方法的理由。如在確定估價結(jié)果時只是說“采用算術(shù)平均值或加權(quán)平均值確定最終估價結(jié)果”。

3、采用的具體估價方法中的各項(xiàng)參數(shù)取值理由不充分或無依據(jù)說明，有的甚至是虛假參數(shù)或缺項(xiàng)或多項(xiàng)。

下面具體說明估價方法的選擇、每種估價方法存在的問題和運(yùn)用要求及地價的確定：

※選擇方法：

例：估價方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況、估價對象的具體特點(diǎn)及估價目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。根據(jù)《規(guī)程》，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。

由于估價對象位于《×××區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價更新報告》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估;另因估價對象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場發(fā)育程度好，且區(qū)域內(nèi)估價對象的附近有同類物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場比較法和收益還原法估價。因此，本次估價決定，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法和收益還原法進(jìn)行估價。

※估價過程：

市場比較法

★問題與要求

①選擇比較實(shí)例

在年審的評估報告中采用市場比較法評估的雖不太多，但采用此法進(jìn)行評估的估價項(xiàng)目還是存在一定的問題。主要是對選擇的比較實(shí)例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說明實(shí)例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺。

按《估價規(guī)程》要求，采用市場比較法評估至少要選擇與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準(zhǔn)日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內(nèi)的3例交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價格等。

②選擇比較因素

此項(xiàng)存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面。

按《估價規(guī)程》要求，選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，除交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價的區(qū)域因素和個別因素進(jìn)行比較，不同用途的區(qū)域和個別因素選擇可參照當(dāng)?shù)氐耐恋囟壒纼r報告中的影響因素選擇。

③因素條件說明

這部分的問題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡單的用一般、好、較好等說明。

按《估價規(guī)程》要求，要具體說明估價對象和比較實(shí)例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語。尤其區(qū)域條件和個別條件說明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。

④編制比較因素條件指數(shù)表

這部分最易出問題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無指數(shù)確定的理由說明和依據(jù)。

按《估價規(guī)程》要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應(yīng)以估價對象的各因素條件相應(yīng)指數(shù)100為基礎(chǔ)，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況(如市場交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價及其修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等)和估價對象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時間等。

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