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第二節(jié) 土地估價(jià)的原則與方法

一、土地估價(jià)概念

土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。

二、土地估價(jià)原則

土地價(jià)格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價(jià) 的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活 使用各種土地估價(jià)方法，對土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。

(一)替代原則

土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

①土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;②土地價(jià)格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;③土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。

根據(jù)上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過對土地條件即土地使用價(jià)值的比較來評估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價(jià)格。

例題：判斷題：在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過對土地條件即土地使用價(jià)值的比較來評估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則[ r ]

替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格?？梢?，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。

在我國目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評估是先評定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價(jià)格;而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法評估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修訂，評估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

(二)預(yù)期收益原則

土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行 細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來 的利潤總和，即收益價(jià)格。

預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價(jià)人員必須對 價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對將來的變動(dòng)趨勢作客觀合理的預(yù) 測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的 預(yù)測。

預(yù)期收益原則，對土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原 則的具體應(yīng)用。

例題：判斷題：在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原 則的具體應(yīng)用。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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