為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第四章《其他土地權利估價》

主要內容：

1.承租土地使用權估價方法的選擇與應用

2.土地租賃權估價方法的選擇與應用

3.地役權估價方法的選擇與應用

4.設有租賃權的土地使用權估價方法的選擇與應用

5.設有地役權的土地使用權估價方法的選擇與應用

一、承租土地使用權估價方法的選擇與應用

1.估價特點

承租土地使用權是國家將國有土地使用權出租給使用者而設定的，出租主體是國家。承

租土地使用權價格評估，是在承租土地使用權轉租、抵押和轉讓時，對剩余年期的承租權進行估價。估價應遵循替代原則、預期收益原則、供需原則、最有效使用原則等。

2.價格影響因素

關于土地用途主要考慮政策因素、區(qū)域因素和個別因素，另外還應特別關注承租合同中的內容、約定的條件、特別的規(guī)定、已出租的時間和剩余期限等因素，這些內容將限制承租土地使用權權益的實現(xiàn)。

3.估價技術思路

(1)收集可比市場交易案例，利用市場比較法原理，通過對影響承租土地使用權價格的主要因素進行比較、修正，得到估價結果。

(2)通過市場比較法求得與承租土地使用權同一供需圈內的類似土地使用權市場租金，

其與合同租金的差額即承租期間每年獲得的承租土地使用權純收益，再利用收益還原法，將純租金還原為估價期日的承租土地使用權價格。

4.估價方法應用

可采用市場比較法和收益還原法。單純采用市場比較法評估承租土地使用權價格時，采用的可比實例應是承租土地使用權的成交實例，并通過交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正后確定的價格;運用收益還原法評估時，由于承租土地使用權投資風險高于出讓土地使用權，所以承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。

二、土地租賃權估價方法的選擇與應用(略)

三、地役權估價方法的選擇與應用

1.估價特點

地役權是為自己土地使用方便而在他人土地上設定的權利，如通過權、通行權等。一般在地役權設定、轉讓、收回、征收及調整地役權租金時需要進行地役權估價。

2.價格影響因素

針對土地用途應考慮區(qū)域因素和個別因素，另外還要考慮地役權的設定內容、支付方式、

約定的期限和剩余期限等因素。

3.估價技術思路

根據(jù)設定的地役權對土地利用的影響程度來評估地役權價格。

4.估價方法應用

采用市場比較法時，可比實例應選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類似地役權轉讓成交實例，再根據(jù)市場比較法程序，進行相應的修正。采用收益還原法，地役權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。

【判斷題】

地役權價格具有補償性，類似于租金。( )

【參考答案】

√

四、設有租賃權或地役權的土地使用權估價方法的選擇與應用

1.設有租賃權的土地使用權估價方法的選擇與應用

(1)估價特點：因估價對象帶有租約，租期內估價參數(shù)取值依據(jù)租約，其他同一般常見的土地使用權價格評估。

(2)價格影響因素：除了針對土地用途應考慮到政策因素，區(qū)域因素、個別因素外，還應注意租賃契約中的內容、約定的條件、租期和剩余租期、租金調整的約定等因素。

(3)估價技術思路：先評估不考慮租賃權的情況下的土地使用權價格，再作減價修正。

(4)估價方法應用

采用收益還原法估價時，在租賃期限內的土地收益依合同租金計算，超出租賃期限的土地收益，按土地剩余使用年限內最有效利用方式下的未來土地收益確定;采用市場比較法時，需要考慮各比較實例與待估宗地間因租賃期限不同所帶來的影響。

2.設有地役權的土地使用權估價方法的選擇與應用

先評估不考慮地役權的情況下的土地使用權價格，再作地價修正。

【判斷題】

1.設有租賃權的土地使用權估價技術思路是：先評估不考慮租賃權的情況下的土地使用權價格，再根據(jù)租約內容對價格進行修正。 ( )

2.采用收益還原法對設有租賃權的土地使用權估價，土地收益按土地剩余使用年限內最有效利用方式下的未來土地收益計算。( )

【參考答案】

1.√ 2.×

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（責任編輯：fky）

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