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6.6 綜合用地宗地價格評估

6.6.1 綜合用地指集辦公、商住(公寓)、餐飲、購物、娛樂于一體的現代化綜合大廈或大廈群用地。

6.6.2 綜合用地價格評估方法

綜合用地價格評估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法。

綜合用地價格評估的關鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權重及各部分之間的相互作用。

綜合用地價格評估不能簡單等于各不同利用部分所分攤土地價值之和。綜合利用的土地價值可能大于或小于各不同利用部分所分攤土地價值之和。

無論應用何種方法，可以先分別評估各不同利用部分所分攤土地的價格，然后根據該宗地的主要用途、該區(qū)域的主要土地利用類型及該區(qū)域各不動產類型的市場價格，進行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。

6.7 公共綠地價格評估

6.7.1 公共綠地的分類

公共綠地包括市級和區(qū)級綜合性公園、兒童公園、動物園、植物園、街道廣場綠地等,是由城市政府投資興建,具有一定規(guī)模和比較完善的設施,可供居民游覽、休息之用.

6.7.2 公共綠地價格評估方法

6.7.2.1 公共綠地價格一般可采用綠地貢獻法、成本逼近法、市場比較法等方法估價。

1. 綠地貢獻法，是利用綠地對周圍各類用地的貢獻，用各類用地的平均價格來估算綠地價格的方法。綠地周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計算公式為：

n

V=((Pi×Si)/S

I=1

式中： V──綠地單位面積價格; Pi──第i種用地類型單位面積平均價格;Si──綠地周圍的第i種用地類型面積;S──綠地周圍的各類用總面積;n──用地類型總數( i=1,2,3,...n).

2.??? 成本逼近法是用估算綠地的重新建造成本、利息、利潤及所有權收益來估價綠地價格的方法。適用于綠地周圍用地價格不便估算的綠地價格評估。

重新建造成本主要包括征地補償費(在市區(qū)為拆遷安置費)、土地開發(fā)費(宗地內的開發(fā)費因評估目的確定是否計入)、稅費、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎上加上土地所有權收益，即為綠地價格。根據綠地的社會效益和、環(huán)境效益大小及區(qū)位因素進行修正。

3. 市場比較法評估綠地價格，需在同一區(qū)域有較多的類似綠地市場價格或標準價格。

4. 以生產經營為目的的園林綠地，如果園、苗圃、花圃、草地等，除用上述估價方法評估外，還可用收益還原法評估其價格。其土地總收益即綠地的生產經營總收益，總費用即其生產經營總費用。

5. 城市中的水域用地價格評估參照公共綠地價格評估方法評估。

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