2013年土地估價(jià)師考試備考正在進(jìn)行中，中大網(wǎng)校土地估價(jià)師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價(jià)師考試用書內(nèi)容，為您推出土地估價(jià)師考試試題：《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》，幫您邊學(xué)習(xí)邊檢測(cè)，日日有提高，天天有進(jìn)步，助您順利通關(guān)!

第一講 土地估價(jià)實(shí)務(wù)概述

《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》是土地估價(jià)師考試的重要科目之一，分?jǐn)?shù)為200分，占土地估價(jià)師考試總分的30%?！锻恋毓纼r(jià)實(shí)務(wù)》沒有具體的參考書籍，但它是《土地估價(jià)理論與方法》、《土地管理與基礎(chǔ)》及《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》的綜合，旨在考察應(yīng)試者對(duì)各科知識(shí)的綜合應(yīng)用。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過(guò)程中應(yīng)注意將各科知識(shí)有機(jī)結(jié)合，融會(huì)貫通。《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》試題包括綜合計(jì)算題、案例綜合分析題和土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)三種類型。

(一)綜合計(jì)算題

該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫 穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。

解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還 有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓 地價(jià)等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無(wú)論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。

但同時(shí)也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估 價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。

解答該類題目的一般步驟如下：

第一，審題。審題時(shí)需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，注意各因素比較的基準(zhǔn)等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來(lái)迷惑應(yīng)試者的，以防用錯(cuò)。同時(shí)，應(yīng)試者還必須弄清以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)，即土地使用權(quán)取得時(shí)點(diǎn)、建筑開工、竣工時(shí)點(diǎn)、建筑物出售、出租時(shí)點(diǎn)、各類投資集中投入時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)，最好將各時(shí)點(diǎn)標(biāo)注在時(shí)間軸上。

第二，確定解題方法和解題思路。通過(guò)審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價(jià)方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。

第三，公式和計(jì)算步驟。計(jì)算過(guò)程中，涉及的計(jì)算公式一定要列出，哪怕沒有時(shí)間計(jì)算，列出需要的幾個(gè)公式也能得到相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。計(jì)算一定要分步計(jì)算，而且盡量細(xì)分。應(yīng)試者必須牢記各種地價(jià)評(píng)估方法的計(jì)算步驟，并能對(duì)計(jì)算步驟作簡(jiǎn)要說(shuō)明，答題時(shí)按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。

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