四、情景分析題(3題，內(nèi)含15小題，題號(hào)71一85，共15分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒陽(yáng)分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 25分)。

(一)

某縣賓館建于20世紀(jì)80年代，以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。1998年5月賓館領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證，土地登記用途為招待所。賓館周圍為商服用地，道路以生活型主干道為主，電力設(shè)施骨干輸電線路為雙回路10千伏，供水管徑300毫米，排水管徑500毫米，固定電話裝機(jī)容量為1000門。賓館內(nèi)部道路、供電、供水、排水和通訊設(shè)施齊全。現(xiàn)因賓館經(jīng)營(yíng)不善，縣人民政府批準(zhǔn)其在不改變用途的前提下進(jìn)行整體改制。就上述內(nèi)容，回答71 - 75小題的

問(wèn)題。

71.下列選項(xiàng)中，關(guān)于劃撥用地使用權(quán)及其價(jià)格評(píng)估描述錯(cuò)誤的有( )。

A.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格

B.企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)人企業(yè)資產(chǎn)

C.該賓館土地使用權(quán)以無(wú)償方式取得，土地資產(chǎn)不應(yīng)計(jì)入其企業(yè)資產(chǎn)

D.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格不包含土地增值收益

72.根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》( GB/T 21010--2007)，評(píng)估時(shí)可設(shè)定其土地用途為( )。

A.批發(fā)零售用地

B.住宿餐飲用地

C.商務(wù)金融用地

D.商服用地

73.若你為該賓館改制的土地估價(jià)師，優(yōu)先選擇的兩個(gè)估價(jià)方法為( )。

A.市場(chǎng)比較法

B.收益還原法

C.成本逼近法

D.剩余法

74.對(duì)該賓館進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，關(guān)于土地開(kāi)發(fā)程度的描述，下列選項(xiàng)中正確的有( )。

A.待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”和內(nèi)部場(chǎng)地平整

B.待估宗地因企業(yè)需要改制須重新設(shè)定開(kāi)發(fā)程度

C.待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整

D.待估宗地必須按“五通一平”進(jìn)行地價(jià)評(píng)估

75.該賓館改制時(shí)，關(guān)于土地資產(chǎn)處置方式的描述，下列選項(xiàng)中正確的有( )。

A.補(bǔ)辦出讓手續(xù)

B.保留劃撥

C.作價(jià)出資(入股)

D.國(guó)有租賃

(二)

某企業(yè)因融資需要委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)所屬某宗地2008年6月30日的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。待估宗地位于市區(qū)綜合級(jí)別三級(jí)地、商業(yè)用地二級(jí)地、住宅用地三級(jí)地，宗地面積10000平方米，其中商業(yè)用地占20%，住宅用地占80%。城市基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年1月1日，綜合級(jí)別三級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為3500元/平方米，商業(yè)用地二級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為5000元/平方米，住宅用地三級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米。市國(guó)土資源局公布城市地價(jià)指數(shù)(以上季度為100)如下表。就上述內(nèi)容，回答76~ 80小題的問(wèn)題。

 

 

76.對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員需要進(jìn)一步掌握基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素百( )。

A.定級(jí)類型

B.開(kāi)發(fā)程度

C.容積率

D.年期

77.該城市的土地定級(jí)類型有( )。

A.商業(yè)用地定級(jí)

B.商住混合用地定級(jí)

C.住宅用地定級(jí)

D.土地綜合定級(jí)

78. 2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業(yè)用地地價(jià)上升了( )。

A. 115.36%

B.116.21%

C.15.36%

D.16.21%

79.住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的期日修正系數(shù)應(yīng)該是( )。

A. 1.28

B.1.25

C.1.23

D.1.20

80.若待估宗地商業(yè)容積率修正系數(shù)為1.12，區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)為5.06%，年期修正系數(shù)為0.9942;住宅容積率修正系數(shù)為1.08，區(qū)域和個(gè)別因蒹修正系數(shù)為6. 01%，年期修正系數(shù)為0.9981，開(kāi)發(fā)程度均不需作修正，則該殺地總地價(jià)為( )萬(wàn)元。

A.7171

B.5721

C. 4851

D. 4271

(三)

某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬(wàn)元/月，其余各層為客房，共00個(gè)房間，平均每間房費(fèi)95元/天，空置率為25%，該賓館營(yíng)業(yè)實(shí)際花費(fèi)25礦元/月。周圍同檔次的賓館客房部分一般每間房費(fèi)90元/天，空置率為20%，　E常營(yíng)業(yè)費(fèi)用為年收入的30%;同檔次、同規(guī)模餐飲業(yè)房地產(chǎn)租金為25萬(wàn)元/日，營(yíng)業(yè)費(fèi)用為8萬(wàn)元。本區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的還原率為10%。如果一年按365巳計(jì)算，就上述內(nèi)容，回答81 - 85小題的問(wèn)題。

81.采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，其年總收人為( )萬(wàn)元。

A. 476

B. 497

C. 996

D.1088

82.采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，其年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為( )萬(wàn)元。

A.96

B.300

C.333

D.365

83.采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為( )萬(wàn)元。

A. 6640

B.6960

C.7230

D.7550

84.估價(jià)人員掌握了賓館同類建筑物的房屋重置價(jià)、耐用年限、殘值率等相關(guān)數(shù)據(jù)，評(píng)估該賓館用地價(jià)格時(shí)，可以選用的評(píng)估方法有( )。

A.成本逼近法

B.比較法

C.土地殘余法

D.建筑物殘余法

85.從掌握的評(píng)估資料看，該賓館年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與同檔次住宿餐飲業(yè)比( )萬(wàn)元。

A.少60

B.少33

C.多60

D.多33

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