為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關(guān)知識點(diǎn)，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第七章《路線價評估》

考試范圍

1.路線價的特點(diǎn)和評估范圍選擇條件

2.路線價評估的基本原理

3.路線價評估的基本程序

4.路線價的基本表達(dá)形式

5.路線價修正體系建立的內(nèi)容和方法

一、概念

路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。

路線價法實(shí)質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是不動產(chǎn)價格形成的替代原理。

二、適用對象和條件

適用對象

路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)征收補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對許多宗土地進(jìn)行估價的情形

適用條件

運(yùn)用路線價法估價的前提條件是是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。

三、路線價法的操作步驟

①劃分路線價區(qū)段;

②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

④調(diào)查評估路線價;

⑤制作深度價格修正系數(shù)表;

⑥編制其他宗地條件修正系數(shù)表;

⑦計算臨街土地的價值。

(一)劃分路線價區(qū)段

一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。

路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。

兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點(diǎn)。

(二)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在實(shí)際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。

(三)選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求：

①一面臨街;

②土地形狀為矩形;

③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

⑤臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng);

⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途;

⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率;

⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。

(四)調(diào)查評估路線價(略)

(五)制定深度價格修正系數(shù)表

深度價格修正的原理

深度價格修正率表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。是基于臨街深度價格遞減率制作出來的。臨街深度價格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨著遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度越深，可及性越差，價值也就越低。

(1)四三二一法則

將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于距離街道的遠(yuǎn)近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一個25英尺等份的價值占整塊土地價值的40%，第二個25英尺等份的價值占整塊土地價值的30%，第三個25英尺等份的價值占整塊土地價值的20%，第四個25英尺等份的價值占整塊土地價值的10%。如果超過100英尺，則以九八七六法則來補(bǔ)充 。

(2)蘇慕斯法則：該法則認(rèn)為深度為100英尺深的土地價值，前半臨街50英尺部分占全宗地總地價的72.5%，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增的價值僅為15%。

(3)霍夫曼法則：該法則認(rèn)為深度為100英尺的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37.5%、29. 5%、20. 7%和12.3%。

(4)哈柏法則：該法則認(rèn)為土地的價值與其深度的平方根成正比

深度價格修正率表的編制

深度價格修正率表的制作形式有：單獨(dú)深度價格修正(深度價格遞減率)、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率三種。

單獨(dú)深度價格修正率的關(guān)系為：

a1>a2>a3> … >an-1>an

累計深度價格修正率的關(guān)系為：

a1

平均深度價格修正率的關(guān)系為：

a1 > (a1+a2)/2 > (a1+a2+a3)/3 > … >(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n

以四三二一法則為例

單獨(dú)深度價格修正率為：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累計深度價格修正率為：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度價格修正率為：

160%>140%>120%>100%>…>70.8%>65.0

(六)編制其他宗地條件修正系數(shù)表(略)

(七)計算臨街土地的價值

就路線價與臨街深度價格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，在單獨(dú)深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價的含義來確定。采用不同的臨街深度價格修正率，路線價法的計算公式有所不同。

路線價法的一般計算公式為：

宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度

如果深度百分率表示為隨著距離街道的遠(yuǎn)近而宗地每平方米價格的變化狀況，路線價法的計算公式為：

宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積

如果宗地條件特殊，則依據(jù)以下公式計算：

宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度×其它條件修正率

或宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其它條件修正額

特別要注意的幾個概念：

里地線：里地線的標(biāo)準(zhǔn)深度以距離街道多少米為準(zhǔn)。

臨街地：里地線以內(nèi)臨街的土地稱為臨街地。

里地：里地線以外的土地稱為里地。

袋地：里地線以內(nèi)但不直接臨街的土地稱為袋地。

路角地：路角地的范圍以縱橫里地線與臨界線中間的范圍為準(zhǔn)。路角地中以路線價較高者為正街，路線價較低者為旁街。如兩路線價相等時，則以使用寬度較大者為正街，寬度較小者為旁街。

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