路線價(jià)法

考點(diǎn)1：路線價(jià)法的概念

1、路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。

2、路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

3、路線價(jià)法是在各樣點(diǎn)宗地價(jià)格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價(jià)與影響地價(jià)的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進(jìn)而據(jù)此估算其他宗地地價(jià)的。

4、路線估價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減，宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。

5、路線價(jià)估價(jià)法與市場(chǎng)比較法類(lèi)似，只不過(guò)以路線價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。

考點(diǎn)2：與路線價(jià)估價(jià)法有關(guān)的概念

1、 標(biāo)準(zhǔn)宗地：城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施的接近狀況，房屋的疏密度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬寬、形狀等在區(qū)域中屬標(biāo)準(zhǔn)的土地稱(chēng)為標(biāo)準(zhǔn)宗地。

2、 標(biāo)準(zhǔn)深度：城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度稱(chēng)為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。

3、 里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱(chēng)為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱(chēng)為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱(chēng)為里地。

4、 深度指數(shù)修正表：以道路為基準(zhǔn)，按距離道路的變化情況編制的地價(jià)變化表稱(chēng)為深度指數(shù)修正表。

5、 路線價(jià)區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價(jià)值基本一致的地段作為路線價(jià)評(píng)估區(qū)域，此區(qū)域稱(chēng)為路線價(jià)區(qū)段。

考點(diǎn)3：路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟

1、 路線價(jià)是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比較標(biāo)準(zhǔn)，利用現(xiàn)有的路線價(jià)進(jìn)行修訂，從而快速方便地得到宗地價(jià)格的估價(jià)方法。

2、 利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序：

(1) 確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià)。根據(jù)待估宗地的具體位置，對(duì)照城鎮(zhèn)路線價(jià)區(qū)段圖、路線價(jià)圖、表等，確定待估宗地所處的路線價(jià)和所臨街道的路線價(jià)，作為進(jìn)一步修訂的基準(zhǔn)。

(2) 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。查閱土地登記資料或進(jìn)行實(shí)地踏勘，調(diào)查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度、使用年期等具體情況。

(3) 確定街估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。

(4) 估算宗地地價(jià)。

3、 路線價(jià)及其修正體系建立的基本程度一般為：

(1) 劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段;

(2) 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度;

(3) 收集交易案例;

(4) 計(jì)算宗地價(jià)格;

(5) 劃分地價(jià)區(qū)段;

(6) 計(jì)算區(qū)段地價(jià);

(7) 劃分地價(jià)等級(jí);

(8) 編制深度修正系數(shù)表;

(9) 編制其他因素修正系數(shù)表;

4、 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

5、 踐線價(jià)是設(shè)定在街道上的標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)。

6、 采用“點(diǎn)數(shù)”表示的優(yōu)點(diǎn)是：點(diǎn)數(shù)易換算成金額;點(diǎn)數(shù)不受幣值變動(dòng)的影;點(diǎn)數(shù)易直接估算估價(jià)前后的價(jià)值差;點(diǎn)數(shù)易求取地價(jià)上漲率;

7、 采用“貨幣”表示的優(yōu)點(diǎn)是：貨幣易理解;交易參考便利。

8、 路線價(jià)評(píng)估確定的具體步驟：

(1) 地價(jià)實(shí)例調(diào)查;

(2) 宗地地價(jià)計(jì)算;

(3) 宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn);

(4) 確定地價(jià)區(qū)段;

(5) 計(jì)算區(qū)段地價(jià);

(6) 劃分地價(jià)等級(jí)。

9、 地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段。

10、 路線價(jià)估價(jià)法基本公式的表示形式為：

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

剩余法

考點(diǎn)1：剩余法的概念

1、剩余法又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法。從發(fā)展的觀點(diǎn)看，土地之所以有價(jià)，完全在于其可以開(kāi)發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。

2、剩余法的概念：剩余法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

3、剩余法更深的理論依據(jù)完全類(lèi)似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余。

地租量=市場(chǎng)價(jià)格—正常成本—正常利潤(rùn)—正常利息—正常稅收

剩余法除適用于土地估價(jià)外，還用于以下三個(gè)方面：

(1) 確定投資者獲取待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格。投資者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，以保證其正常收益。

(2) 確定具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。若該利潤(rùn)高于或等于投資者的期望利潤(rùn)，則該項(xiàng)目可行。

(3) 確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用。

考點(diǎn)2：剩余法的基本公式

1、基本公式：V=A-(B+C)

V：購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格;

A：總開(kāi)發(fā)價(jià)格或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值;

B：整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本;

C：開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)。

考點(diǎn)3：剩余法估價(jià)步驟

1、剩余法的基本估價(jià)步驟：

(1)確定總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值;

(2)確定整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本;

(3)確定開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn);

(4)計(jì)算購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格。

2、假設(shè)開(kāi)發(fā)條件下的估價(jià)步驟：

(1)調(diào)查清楚待估宗地的基本情況;

(2)確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式;

(3)估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià);

(4)估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排、測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值;

(5)計(jì)算開(kāi)發(fā)成本(包括建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、租售費(fèi)用);

(6)計(jì)算利息;

(7)計(jì)算利潤(rùn);

(8)計(jì)算土地估價(jià)。

3、建成條件下的估價(jià)步驟：

(1)確定房地產(chǎn)的交易價(jià)格;

(2)確定房屋現(xiàn)值;

(3)確定交易稅費(fèi);

(4)計(jì)算土地價(jià)格。

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