為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法商譽價值的確認與分割知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

無形資產(chǎn)的理論與實務(wù)是經(jīng)濟學(xué)、會計學(xué)以及資產(chǎn)評估學(xué)等學(xué)科研究中的難題之一，其中，關(guān)于商譽的價值確認與計量則是這道難題的焦點。尤其是在企業(yè)間發(fā)生兼并、合并、出售等產(chǎn)權(quán)變更時，這一問題就顯得更加突出。解決這一難題的根本途徑在于重新界定商譽的性質(zhì)，并對其價值進行合理分割。

一、商譽研究過程中存在的問題

自1895年英國首次將商譽運用于司法實踐以來，國際社會對商譽的性質(zhì)、影響因素、價值確認以及商譽的會計處理等方面的研究取得了一定的成果。在商譽研究的成果中，國內(nèi)外的共識主要體現(xiàn)在商譽的性質(zhì)上。大家一致認為，商譽是企業(yè)獲取超額收益能力的價值表示。即只要企業(yè)具有獲取超額收益的能力，就應(yīng)該確認和計量商譽。并以公司總價值與其凈資產(chǎn)公允價值之間的差額(簡稱差額論)，或以預(yù)計的未來超額收益和預(yù)計的持續(xù)期限，按照一定的折現(xiàn)率進行折現(xiàn)來計量商譽的價值(簡稱折現(xiàn)論或評估論)。雖然這一研究成果在一定程度上較好地解決了商譽的價值計量問題，但更深層次的問題則仍然未能很好地解決，如企業(yè)獲取超額收益的能力從何而來?能否將企業(yè)所有產(chǎn)生超額收益的因素均作為商譽的組成要素?其價值計量方法中，即使是以過去業(yè)已存在的超額收益，但以預(yù)計的持續(xù)期限和預(yù)計的折現(xiàn)率進行計量的結(jié)果，其可靠性有多大?對已確認的商譽價值進行攤銷時，其攤銷年限有的最長不超過40年(美國)，有的不超過20年(國際會計準則)，有的不超過10年(荷蘭)，還有的不超過5年(日本)等等，相差甚遠。那么，商譽攤銷年限確定的依據(jù)又是什么?

為解決上述問題，筆者認為，重新認識商譽的性質(zhì)，將產(chǎn)生商譽的各種未入賬的隱含因素凸現(xiàn)出來，使之成為具體的可辨認的無形資產(chǎn)的存在形式，并重新構(gòu)造商譽價值的計量方法，以盡量避免人為因素對其價值的影響是至關(guān)重要的。

二、商譽的性質(zhì)——組合無形資產(chǎn)

目前，對商譽產(chǎn)生的性質(zhì)大致形成了三種有代表性的理論：即“好感價值論”、“超額收益價值論”和“總計價賬戶論”。但筆者認為，實際上三者只是研究的側(cè)重點有所不同，它們之間是相互聯(lián)系、相互補充的，均可以統(tǒng)一于超額收益論中，即商譽是企業(yè)擁有的各種未入賬的經(jīng)濟資源或優(yōu)勢所帶來的超額獲利能力的價值體現(xiàn)。這些經(jīng)濟資源或優(yōu)勢包括：優(yōu)秀的管理隊伍;特有的銷售網(wǎng)絡(luò)或組織;競爭對手管理上的弱點;有效的廣告;秘密制造工藝;良好的勞資關(guān)系;財力雄厚、信用好，能博得同行業(yè)信賴和金融界的信任;高瞻遠矚的員工培訓(xùn)計劃;通過向慈善機構(gòu)捐款或派員工參與公益活動而建立起崇高的社會威望;競爭對手經(jīng)營上的不景氣;與一些公司的良好關(guān)系;戰(zhàn)略性的地理位置;才能或資源的發(fā)現(xiàn);有利的稅收條件;與政府的良好關(guān)系等(GR·Catlett,N·O·Olson,1968)。這些經(jīng)濟資源是企業(yè)在同等條件下獲取超額收益的優(yōu)勢所在，人們一般將這些多種因素組成的混合體稱之為商譽，也是人們早期對這些未入賬的經(jīng)濟資源或優(yōu)勢的一種認識并一直沿用至今。

然而，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是知識經(jīng)濟時代的到來，無形資產(chǎn)的存在形式將日益呈現(xiàn)多樣化的趨勢，前述產(chǎn)生商譽的各種經(jīng)濟資源或優(yōu)勢均可以無形資產(chǎn)的存在形式而單獨存在。比如，企業(yè)生產(chǎn)效率高，具有成本優(yōu)勢;企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量好、適銷對路，具有競爭優(yōu)勢;企業(yè)財務(wù)制度健全、信譽良好，具有融資優(yōu)勢;企業(yè)高層管理人員有良好的聲望，管理水平高，具有管理上的優(yōu)勢;企業(yè)經(jīng)營歷史悠久，具有特有的用戶群體優(yōu)勢;企業(yè)地點適中、方便，具有地理位置優(yōu)勢;企業(yè)有良好的干群關(guān)系，職工有高度的事業(yè)心和責(zé)任感，具有人事上的優(yōu)勢等。上述經(jīng)濟資源或優(yōu)勢或構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)營秘密，或構(gòu)成企業(yè)的人力資源等，其他的優(yōu)勢也可界定為相應(yīng)的無形資產(chǎn)具體存在形式。因此，筆者認為，商譽是人們過去對企業(yè)產(chǎn)生超額收益的各種因素因認識上的局限性和計量上的難度而不得已的一種簡化處理。簡言之，是企業(yè)間發(fā)生兼并、合并等產(chǎn)權(quán)變更時，為購買者的支付成本超過被購買企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值的差額找到的一種“合理”解釋。實際上，企業(yè)產(chǎn)生超額收益的因素，無論企業(yè)是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，它本身是客觀存在的，只是過去的會計核算體系未將其納入罷了。從企業(yè)獲取超額收益的能力看，既有無形資產(chǎn)的貢獻，也有有形資產(chǎn)的貢獻，還有個別偶然因素的影響。這些因素實質(zhì)上是一種組合無形資產(chǎn)，其共同作用的結(jié)果產(chǎn)生了超額收益。將各種產(chǎn)生超額收益的因素加以分割，形成具體的諸如專有技術(shù)、經(jīng)營秘密等無形資產(chǎn)具體存在形式，并進行單個的價值確認與計量比籠而統(tǒng)之地確認和計量商譽的價值更為科學(xué)和可靠。

三、組合無形資產(chǎn)——商譽價值的確認與分割

(一)組合無形資產(chǎn)——商譽價值的初始確認土地估價師考試網(wǎng)

商譽價值的初始確認，是指對業(yè)已存在的商譽采取相應(yīng)的方法進行價值計量的過程，并以此作為組合無形資產(chǎn)——商譽價值分割的基礎(chǔ)。過去，基于商譽是企業(yè)獲取超額收益能力的價值表示這一基本認識，人們設(shè)計了一系列以超額收益為基礎(chǔ)的計量商譽價值的方法，如：收益現(xiàn)值法、Hoskold法、Morkill法、利潤購買法、利潤資本化法、利潤年金法以及比率法等。這些方法的理論依據(jù)基本相同，所不同的是，有的方法未考慮貨幣時間價值因素，直接根據(jù)企業(yè)的超額收益確定商譽的價值;有的方法則考慮了貨幣時間價值因素，以預(yù)計的未來超額收益并按照一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)后的價值作為商譽的價值。但無論何種計價方法，商譽價值的大小，都直接受制于企業(yè)未來獲取超額收益的能力、預(yù)計的存續(xù)時間、折現(xiàn)率等因素。換言之，不同評估者評估的商譽價值不同，有時甚至相差懸殊，除了采用的評估方法不同外，其影響價值大小的因素就在于評估者對相關(guān)參數(shù)的選取，而有關(guān)參數(shù)的選定又不同程度地受制于評估者對該參數(shù)的認知程度及其合理性的判定，在一定程度上講，評估者的經(jīng)驗是決定商譽價值大小的決定性因素。

有鑒于此，為了合理確認組合無形資產(chǎn)——商譽的價值，應(yīng)依據(jù)實現(xiàn)原則，對企業(yè)已實現(xiàn)的超額收益采用一定的方法確認為商譽的價值。其價值確認方法可根據(jù)“等量資本獲取等量利潤”的基本原則，采用資本利潤率的原理予以計量。而商譽價值可以看作是企業(yè)為獲取超額收益的一種投資，即商譽價值=年超額收益/資本利潤率。因此，采用此法(此處是將產(chǎn)生商譽的各種因素籠統(tǒng)計算，然后再進行分割)確認商譽的價值，可分兩步進行：

第一步，確認企業(yè)已實現(xiàn)的超額收益，其基本計量方法是：土地估價理論方法

超額收益=(總資產(chǎn)報酬率一行業(yè)正常投資報酬率)×可辨認資產(chǎn)價值

或者：超額收益=銷售收入×(實際銷售利潤率一行業(yè)平均銷售利潤率)

上述公式均假定企業(yè)各年度獲取超額收益的能力持平，如果各年度獲取的超額收益不等，則可采用復(fù)利終值的計算方法將各年度的超額收益折算到計量商譽時的價值。

第二步，將計算的超額收益按照資本利潤率還原為獲取超額收益的能力，即商譽價值。其計算公式為：

商譽價值=超額收益/行業(yè)平均利潤率

假定甲公司19xx年度的利潤總額為1030萬元，不包括商譽的資產(chǎn)總值為10000萬元，從有關(guān)資料獲悉，該行業(yè)的平均利潤率為12%，該公司的實際利潤率為12.5%，表明該公司有超額收益產(chǎn)生。其超額收益總額為50萬元[10000×(1.5%-12%)]。則商譽價值為417萬元(50÷12%)。

相關(guān)文章：

2012年土地估價師考試估價理論方法輔導(dǎo)匯總

2012年土地估價師考試理論方法輔導(dǎo)：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理匯總

2012年土地估價師考試估價理論與方法知識匯總

更多關(guān)注： 土地估價師考試報考條件  （責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁