為了幫助考生順利通過2013年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》相關(guān)知識點(diǎn)，希望在2013年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

第五章《土地分等定級》

一、城鎮(zhèn)土地分等定級

1.城鎮(zhèn)土地分等定級的概念和原理

1)城鎮(zhèn)土地分等定級的概念

(1)城鎮(zhèn)土地分等。城鎮(zhèn)之間等

(2)城鎮(zhèn)土地定級。城鎮(zhèn)內(nèi)部級。

2)城鎮(zhèn)土地分等定級的原理

(1)綜合分析。 (2)主導(dǎo)因素。 (3)地域分異。 (4)土地收益差異。 (5)定量與定性分析結(jié)合。

1.土地級反映( )土地質(zhì)量的差異。

A.城鎮(zhèn)外部

B.城鎮(zhèn)內(nèi)部

C.城鎮(zhèn)之間

D.以上都不是

答案：B

2.城鎮(zhèn)土地分等定級因素因子

1)城鎮(zhèn)土地分等因素因子：

a.城鎮(zhèn)區(qū)位因素;

b.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模因素;

c.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素;

d.城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素;

e.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素;

f.區(qū)域綜合服務(wù)能力因素;

g.區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素。

上述因素中，城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素和區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素為備選因素。(要求記憶)在開展城鎮(zhèn)土地分等時(shí)，根據(jù)具體情況選用。

2)城鎮(zhèn)土地定級因素因子：

a.繁華程度方面的因素有;商服繁華影響度;

b.交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度(客運(yùn)、貨運(yùn));

c.基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度;

d.環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度;

e.人口狀況方面的因素有：人口密度;

f.產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度;

g.其他方面的因素。

3)選擇因素原則

確定的因素應(yīng)同時(shí)滿足：

(1)因素指標(biāo)值變化對城鎮(zhèn)土地分等定級有較顯著的影響;因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對不同區(qū)位的影響有較大的差異;

(2)不同類型的土地定級應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級因素;

(3)其他方面的因素選擇根據(jù)城鎮(zhèn)及其定級工作的具體情況選定。

3.城鎮(zhèn)土地分等定級的技術(shù)路線和程序

1)城鎮(zhèn)土地分等定級的技術(shù)程序

(1)建立影響城鎮(zhèn)間土地等的因素因子體系。

(2)確定各因素因子的相應(yīng)權(quán)重。

(3)分析因素因子的影響方式，建立評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

(4)對各城鎮(zhèn)因素因子的評價(jià)指標(biāo)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，加權(quán)計(jì)算各城鎮(zhèn)總分值，并初步劃分城鎮(zhèn)土地等。

(5)驗(yàn)證分等初步結(jié)果，制定分等基本方案，開展意見征求，對城鎮(zhèn)土地等進(jìn)行調(diào)整并定案。

(6)編制城鎮(zhèn)土地分等成果圖件、報(bào)告和基礎(chǔ)資料匯編。

2)城鎮(zhèn)土地分等定級的方法

城鎮(zhèn)土地分等定級采用的是多因素綜合評價(jià)法，并結(jié)合土地收益、價(jià)格等信息，應(yīng)用市場資料分析法等方式進(jìn)行驗(yàn)證，綜合評定土地的等和級。

4.城鎮(zhèn)土地分等定級的因素因子分值計(jì)算方法

1)土地分等因子分值計(jì)算的基本原則

(1)因素分值的確定要建立在因素與土地收益相關(guān)研究的基礎(chǔ)上;

(2)作用分值與土地的優(yōu)劣成正相關(guān);

(3)分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間;

(4)作用分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相適應(yīng);

(5)因素作用分值處理盡可能模型化。

2)土地分等定級因子分值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)化方式

面狀土地因素分值計(jì)算方法

若因素對土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，稱之為面狀因素，面狀因素直接計(jì)算其對空間上各點(diǎn)的作用分。其量化步驟為：

(1)對因素進(jìn)行整理，計(jì)算指標(biāo)值;

(2)按下式計(jì)算作用分：

ei=100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：ei——i指標(biāo)值的作用分;

Xi——i指標(biāo)值;

Xmin——i指標(biāo)值的最小值;

Xmax——i指標(biāo)值的最大值。

(3)劃分3～10個(gè)作用分區(qū)間，編制作用分值表。

點(diǎn)、線狀土地因素分值計(jì)算方法

若因素對土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距離設(shè)施的相對距離有關(guān)，稱之為點(diǎn)、線狀因素。點(diǎn)、線狀因素應(yīng)計(jì)算設(shè)施本身的功能分，進(jìn)而計(jì)算設(shè)施對空間上各點(diǎn)產(chǎn)生的作用分。其量化步驟為：

(1)在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾愋颓蟪龈鼽c(diǎn)或線的功能分，其最大值為100;

(2)計(jì)算因素內(nèi)各相同規(guī)模或類型的點(diǎn)、線的平均作用或平均吸引范圍，并劃分若干個(gè)相對距離區(qū)間;

(3)點(diǎn)、線設(shè)施邊界范圍內(nèi)各點(diǎn)的因素作用分一致，都為該設(shè)施相應(yīng)功能的功能分;邊界范圍以外的各點(diǎn)，根據(jù)不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的功能分按相應(yīng)的衰減公式計(jì)算或按相對距離查《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》附錄，獲得各個(gè)相對距離上的作用分;

(4)以因素作用分、相對距離區(qū)間編制因素作用分值表;

(5)采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級時(shí)，可按相應(yīng)的衰減公式直接計(jì)算因素對單元中心點(diǎn)的作用分;

(6)當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙(如鐵路、高速公路、河流等)時(shí)，則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn)，按結(jié)點(diǎn)處的因素作用分及剩余的影響半徑，再次進(jìn)行衰減;當(dāng)不可直接跨越的障礙有較多的通行處時(shí)，可以忽視其的存在。

定級因素各類點(diǎn)、線狀因素作用分值衰減方式

例題：點(diǎn)、線狀因素在各因素內(nèi)按規(guī)模或類型求出各點(diǎn)或線的功能分，其最大值為(　)。

A.100

B.80

C.60

D.90

答案：A

5.城鎮(zhèn)土地分等定級的因素因子權(quán)重確定方法

確定權(quán)重的常用方法有特爾菲測定法、因素成對比較法、層次分析法等。

1)特爾菲測定法

特爾菲(Delphi)測定法是一種常用的技術(shù)測定方法。它是一種客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷的技巧。

例題：特爾菲法的主要工作是通過專家對分等因素權(quán)重作出概率估計(jì)，要求有適當(dāng)?shù)膶＜胰藬?shù)，一般以( )人為宜。

A.5～20

B.10～20

C.5～40

D.10～40

答案：D

2)因素成對比較法

3)層次分析法

簡稱AHP方法，亦稱多層次權(quán)重分析決策方法。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是定性與定量相結(jié)合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡潔性和實(shí)用性，是針對大系統(tǒng)中多層次、多目標(biāo)規(guī)劃決策問題的有效決策方法。

6.城鎮(zhèn)土地級別劃分方法

城鎮(zhèn)土地級別劃分方法主要有數(shù)軸法和剖面圖法兩種。

1)數(shù)軸法

首先建立一個(gè)數(shù)軸，以單元分標(biāo)注在坐標(biāo)上(即數(shù)軸上)，一個(gè)單元有一個(gè)得分，則其在數(shù)軸上就有唯一的一個(gè)點(diǎn)代表它。在把各單元得分標(biāo)注在數(shù)軸上后，就可以通過對數(shù)軸的觀察，根據(jù)數(shù)軸上點(diǎn)的分布和聚集情況，在相對稀疏處分開，把相對密集的地方畫成一個(gè)集團(tuán)，再根據(jù)定性分析結(jié)果，就可以給這些相對密集的集團(tuán)定出其代表的等級。

2)總分頻率曲線法

對綜合分值進(jìn)行頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖，按土地利用效果的實(shí)際狀況，選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。

二、農(nóng)用地分等定級(略)

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