為了幫助考生順利通過(guò)2013年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望在2013年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

第二章 常見目的下土地估價(jià)

目錄

(1)以國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估

(2)以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)

(3)以抵押為目的的土地估價(jià)

(4)以企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)(設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算)

(5)以不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的土地估價(jià)(城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅)

(6)以司法鑒定為目的的土地估價(jià)

(7)土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)的主要原則確定

(8)評(píng)估方法選擇

(9)主要技術(shù)參數(shù)選擇

(10)土地估價(jià)的價(jià)格確定方法的特點(diǎn)

(1)常見土地估價(jià)目的的價(jià)格類別判斷;

(2)土地估價(jià)主要技術(shù)參數(shù)的選擇。

1.各種常見的土地估價(jià)目的(關(guān)鍵是要掌握估價(jià)目的的寫法)

(1)集體土地使用權(quán)。

(2)國(guó)有土地使用權(quán)。

(3)使用權(quán)抵押。

(4)企業(yè)活動(dòng)。

(5)基準(zhǔn)地價(jià)確定和更新。

(6)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。

(7)農(nóng)用地分等定級(jí)。

(8)征稅。

(9)司法。

2.各種常見土地估價(jià)目的下土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)的主要原則確定

(1)土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。

①價(jià)格類別：買賣價(jià)格。常見類型有出讓金(或毛地價(jià))、補(bǔ)交地價(jià)、出讓底價(jià)。

②估價(jià)原則和估價(jià)方法：除合法原則外，更多應(yīng)重視替代原則、最有效利用原則等的應(yīng)用。

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估。

①價(jià)格類別：買賣價(jià)格。

②估價(jià)原則和估價(jià)方法：應(yīng)遵循預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則等。

(3)土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估。

①價(jià)格類別：抵押價(jià)格。

②估價(jià)原則和估價(jià)方法：土地使用權(quán)抵押價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)原則應(yīng)遵循合法原則、替代原則、預(yù)期收益原則、供需原則、最有效利用原則等，同時(shí)還應(yīng)遵循保守原則或謹(jǐn)慎原則

(4)土地租賃價(jià)格評(píng)估。

①價(jià)格類別：租賃價(jià)格。

②估價(jià)原則和估價(jià)方法：應(yīng)遵循預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則等。

(5)土地收購(gòu)儲(chǔ)備價(jià)格評(píng)估。

①價(jià)格類別：征用征收價(jià)格，主要考慮補(bǔ)償性，一般包括土地價(jià)格和地上建筑物的補(bǔ)償費(fèi)用。

②估價(jià)原則和估價(jià)方法：應(yīng)遵循合法原則、替代原則等。主要采用的估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)、用途確定。

(6)土地課稅評(píng)估。

①價(jià)格類別：課稅價(jià)格。

②估價(jià)方法：根據(jù)稅種和計(jì)稅依據(jù)等不同，相應(yīng)選擇收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法。

(7)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的土地價(jià)格評(píng)估。

合資、合作、交易、股份制改造、置換、上市等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的市場(chǎng)化程度較高(價(jià)格類型主要為市場(chǎng)交易價(jià)格或買賣價(jià)格);合并、兼并、分立等，資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)化程度較低;企業(yè)破產(chǎn)清算或償債(價(jià)格類型為清算價(jià)格)，除了評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，也需要評(píng)估快速變現(xiàn)的價(jià)值，要分析企業(yè)權(quán)利糾紛等，其實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值比較低。在國(guó)有企業(yè)改制中，改制方案不同，土地價(jià)格也面臨不同的市場(chǎng)環(huán)境。

例題：下列說(shuō)法正確的有( )。

A.不同的估價(jià)目的對(duì)應(yīng)的評(píng)估結(jié)果內(nèi)涵不一致，結(jié)果也不會(huì)有差別，在評(píng)估中的技術(shù)思路也不盡一致

B.不同的估價(jià)目的對(duì)應(yīng)的評(píng)估結(jié)果內(nèi)涵一致，結(jié)果不會(huì)有差別，但在評(píng)估中的技術(shù)思路不一致

C.不同的估價(jià)目的對(duì)應(yīng)的評(píng)估結(jié)果內(nèi)涵不一致，結(jié)果也會(huì)有差別，在評(píng)估中的技術(shù)思路也不盡一致

D.相同的估價(jià)目的對(duì)應(yīng)的評(píng)估結(jié)果內(nèi)涵不一致，結(jié)果不會(huì)有差別，但在評(píng)估中的技術(shù)思路不盡一致

答案：C

例題：課稅價(jià)格指政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格，一般(　)市場(chǎng)價(jià)格。

A.高于

B.低于

C.相同

D.無(wú)關(guān)

答案：B

3.各種常見土地估價(jià)目的下評(píng)估方法的選擇(略)

4.各種常見土地估價(jià)方法中主要技術(shù)參數(shù)的選擇

1)市場(chǎng)比較法

(1)因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度。

(2)指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時(shí)，不同用途，其地價(jià)影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對(duì)公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些;道路通達(dá)度對(duì)住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對(duì)較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大，公共交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小。應(yīng)充分考慮。

2)收益還原法

(1)總收益

A.收益的確定要采用客觀收益，不能采用實(shí)際收益;

B.收益要是長(zhǎng)期可固定取得的、安全可靠的收益;

C.要明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式;

D.要注意其他衍生收益，如租賃過(guò)程中承租方所支付押金的利息收益

E.要考慮房屋的閑置(即空房損失等)。

(2)總費(fèi)用

A.要考慮收益的方式，合理地確定費(fèi)用;

B.確定年折舊費(fèi)時(shí)，要對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等進(jìn)行說(shuō)明，同時(shí)在計(jì)算年折舊費(fèi)時(shí)，要注意折舊年限的把握;

(3)說(shuō)明純收益的測(cè)算依據(jù)和方法。

(4)明確說(shuō)明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。

(5)明確說(shuō)明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定;

3)剩余法

(1)通過(guò)分析估價(jià)對(duì)象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。

(2)明確待估宗地開發(fā)完成后的利用方式(買賣、出租等)及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說(shuō)明估算方法及依據(jù)。

(3)對(duì)計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說(shuō)明其確定的方法和依據(jù);對(duì)開發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤(rùn)等要說(shuō)明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

4)成本逼近法

(1)要詳細(xì)說(shuō)明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明其確定的依據(jù)。如有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);沒(méi)有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說(shuō)明原因。

(2)明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明依據(jù)。設(shè)定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同，可不相同，但開發(fā)費(fèi)一定要有差別。開發(fā)程度差別太大不能相同。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個(gè)月、6個(gè)月。在確定開發(fā)費(fèi)用時(shí)，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”。但開發(fā)時(shí)，如通路，一宗地臨主干道(20～60米寬)，水泥路或柏油路;而另一宗地臨土地或砂石路(3～6米寬)，同樣是“五通一平”開發(fā)費(fèi)可取不一樣，但一定要描述清楚。

(3)有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資回報(bào)率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明依據(jù)的資料及其來(lái)源、分析計(jì)算過(guò)程及結(jié)果。

(4)說(shuō)明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。在利用出讓金代替土地增值收益計(jì)算地價(jià)時(shí)，一定要分析當(dāng)?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除;或?qū)嵲跓o(wú)法運(yùn)用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計(jì)算。

5)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

(1)說(shuō)明待估宗地的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。確定待估宗地各因素修正系數(shù)要按照修正系數(shù)表進(jìn)行。

(2)要說(shuō)明年期、期日及其他影響因素之間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。

(3)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正得到宗地地價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。

(4)多數(shù)情況下，需要進(jìn)行容積率修正。

5.各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的價(jià)格確定方法的特點(diǎn)(略)

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（責(zé)任編輯：fky）

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