復習要點

1、本章是重點章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會有計算題出現

2、需要掌握一些基本概念以及分等定級因素

3、分等定級分值的計算是本章的重點

第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等定級概述

1、土地分等定級的含義和對象

(1)土地分等定級的含義

是在特定目的下，對土地的自然和經濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象

城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內的所有土地

2、土地分等定級與土地估價的關系

(1)兩者的概念實質 (2)兩者的關系

土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。

3、土地分等定級體系與方法

(1)土地分等定級體系：城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內部的土地級

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法

采用多因素綜合評價法;又稱多因素分值加和法;多因素綜合評價法的常用公式

城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟

4、土地定級原則

(1)綜合性原則;(2)主導性原則;(3)地域分異原則;

(4)土地收益差異原則;(5)定量與定性分析結合原則

第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法

1、土地分等程序

(1)開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作

(2)進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

(3)計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

(4)驗證、調整分等初步結果，評定城鎮(zhèn)土地等別

(5)編制城鎮(zhèn)土地分等成果

2、土地分等資料收集與調查

包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎設施資料、投入產出水平資料、經濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務能力資料和區(qū)域土地供應潛力資料等八個方面資料的收集與調查。

3、土地分等因素因子分值計算

(1)土地分等因子分值計算的基本原則

(2)土地分等因子分值計算的標準化公式

土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。

(3)涉及指數方式的因子指標計算

a.城鎮(zhèn)交通條件指數計算;b.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數計算;c.區(qū)域經濟發(fā)展水平涉及的有關因子指數計算

4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分

(1)土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分

土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎上，采用多因素分值加和法進行。

城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數軸法或總分頻率曲線法進行

開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

(2)土地等別的驗證

a.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上

b.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上

c.土地等別驗證的基本思想

(3)城鎮(zhèn)土地等別的調整與確定

城鎮(zhèn)土地等別調整與確定的原則：

a.行政建制協(xié)調原則;b.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調控原則;c.近鄰平衡原則

城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項

(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

市轄區(qū)土地等劃分

第三節(jié) 土地定級的程序與方法

(一)土地定級程序

1、編寫土地定級任務書，做好組織上、物質上的準備;2、收集資料

3、資料整理及分值表的編制 ;4、權重確定及因素選擇;5、土地定級單元的劃分

6、土地級別的確定;7、土地收益、地價測定;8、面積量算及土地級別圖的編制

9、土地定級報告及成果驗收歸檔

(二)城鎮(zhèn)土地定級資料收集與調查

包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調查。

(三)因素分值計算

城鎮(zhèn)土地定級一般采用多因素綜合評價法進行。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點、線狀因素，二者在對土地質量影響的方式以及賦分處理上略有不同。

掌握幾個概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(f)、單元總分值(s)

1、因素分值計算原則：5個原則

2、因素分值計算方法

(1)因素對土地質量影響方式及類型

根據各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質量的方式，分為兩類：點、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。

點、線狀因素的兩個特征：所依附客體多為點、線狀形態(tài)分布;有外溢影響面狀因素的兩個特征：所依附客體分布面積較大，基本無外溢影響

(2)面狀土地因素分值計算方法

ei=100(xi-xmin)/(xman-xmix)

(3)點、線狀土地因素分值計算方法

求相對功能分——計算其作用或平均影響范圍——計算各相對因素距離上的因素作用分

一般常用的計算模型有線性和非線性兩種：

線性模型表達公式：e=f?(1-r)

非線性模型表達公式：e=f(1-r)

3、商服繁華影響度的作用分值計算

(1)商業(yè)服務繁華影響度指標分析

商業(yè)服務可劃分為4級，商業(yè)服務繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數衰減規(guī)律。

(2)繁華影響度分值的計算與疊加

4、道路通達度作用分值計算

(1)道路通達度指標分析 (2)道路通達度的分值計算

5、公交便捷度分值計算

(1)公交便捷度分析 (2)公交便捷度的分值計算和修訂

6、基礎設施完善度作用分值計算

7、環(huán)境質量優(yōu)劣度作用分值的計算

(1)衡量環(huán)境質量指標的三種類型 (2)環(huán)境質量優(yōu)劣度分值計算

8、公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度作用分值計算

9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算

10、產業(yè)聚集影響度的作用分值計算

(四)單元劃分及取樣

1、土地定級單元的概念 2、單元劃分的原則 3、確定單元界限的原則

4、單元大小的要求

5、單元的劃分方法

包括疊加法、主導因素判定法、網格法(固定、動態(tài))、均質地域法

6、單元內指標取樣

常用方法有以點代面、線性內插、面積加權

(五)單元總分值計算與土地級別劃分

1、城鎮(zhèn)土地質量變化規(guī)律(土地質量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復雜程度有關)

2、土地質量與土地級別

3、單元總分值計算(采用因素分值加權求和法)

4、土地級別劃分

初步劃分土地級別的方法有數軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類——判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法

(六)土地收益測算與級別確定

1、土地收益測算的原則

(1)土地收益測算的原則

(2)利用企業(yè)利潤數據進行土地收益測算

(3)利用宗地地價測算土地級別收益

2、土地級別的最后確定

采用多因素分值加權求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進行驗證，然后將土地的級別進行修定和歸并，最后確定土地級別。

(七)考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法

分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進行。

1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調查

2、規(guī)劃模擬定級

與針對現狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。

3、規(guī)劃修正定級

(1)規(guī)劃修正定級的基本要求

(2)規(guī)劃因素影響的量化方法

點、線狀因素的作用分析涉及現狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分;面狀因素的影響涉及現狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分;

(3)規(guī)劃折扣系數的確定

參數涉及規(guī)劃實現率和貼現系

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