為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關(guān)知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第九章 征地區(qū)片綜合地價評估

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對征地區(qū)片綜合地價評估知識的認知程度。

(二)考試范圍

1.征地區(qū)片綜合地價的基本概念

2.征地區(qū)片綜合地價的特點

3.征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟

4.征地區(qū)片綜合地價評估的方法

5.征地區(qū)片綜合地價的表達形式

6.征地區(qū)片綜合地價在征地補償估價中的應(yīng)用

(三)考試基本要求

掌握：征地區(qū)片綜合地價的基本概念和特點;

熟悉：征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟、方法和綜合區(qū)片地價的表達形式;

了解：征地區(qū)片綜合地價在征地補償估價中的應(yīng)用和征地補償制度改革的方向。

本章復(fù)習(xí)難點：

1.征地區(qū)片綜合地價的基本概念和特點;

2.征地區(qū)片綜合地價的評估方法。

一、征地區(qū)片綜合地價的基本概念

(一)征地區(qū)片綜合地價概念

征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片，并采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法測算的區(qū)片征地綜合補償標(biāo)準。征地區(qū)片價的實質(zhì)是征地補償標(biāo)準，不含地上附著物和青苗的補償費。

(二)征地區(qū)片綜合地價評估的基本原則

1.維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠生計和未來發(fā)展的需要。

2.同地同價原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補償標(biāo)準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。

3.協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價不得低于當(dāng)?shù)卦鞯匮a償標(biāo)準，省級行政區(qū)域內(nèi)各市縣的征地區(qū)片價應(yīng)相互銜接。

4.公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民及社會各方面的意見和建議。

二、征地區(qū)片綜合地價的特點(略)

三、征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟(略)

四、征地區(qū)片綜合地價評估的方法

(一)農(nóng)地價格因素修正測算法

l.基本概念

農(nóng)用地價格因素法是指以農(nóng)地價格為基礎(chǔ)，同時考慮影響征地補償?shù)南嚓P(guān)因素，修正確定征地區(qū)片補償費的方法。

2.基本步驟：

(1)計算區(qū)片內(nèi)的農(nóng)地價格

已經(jīng)根據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》完成農(nóng)用地基準地價測算的地區(qū)，參照農(nóng)用地基準地價確定區(qū)片的農(nóng)地價格。

沒有完成基準地價測算的地區(qū)，可以采用收益還原法、市場比較法等地價評估方法確定。具體方法參照《農(nóng)用地估價規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定。

(2)確定修正因素和系數(shù)

修正因素主要考慮土地區(qū)位、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等確定。

采用綜合評分法確定因素的修正系數(shù)。因素修正幅度大小要適當(dāng)，并根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。修正系數(shù)最小為零，并以零為基礎(chǔ)向上修正。修正系數(shù)參照下面的方法確定。

a)土地區(qū)位：將測算范圍內(nèi)的區(qū)片，根據(jù)距離市中心的距離劃分檔次并確定修正系數(shù)。距離越近，檔次越高，修正系數(shù)越大。

b)人均耕地數(shù)量：將測算范圍的各區(qū)片的人均占有耕地面積進行比較，分為不同檔次并確定修正系數(shù)。人均占有耕地面積越小，檔次越高，修正系數(shù)越大。

c)土地供求關(guān)系：將測算范圍的各區(qū)片一定時間段的土地征用數(shù)量進行比較，劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。土地征用數(shù)量越多，檔次越高，修正系數(shù)越大。

d)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平：將測算范圍的各區(qū)片一定時間段的經(jīng)濟收入水平進行比較，劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。經(jīng)濟收入水平越高，檔次越高，修正系數(shù)越大。

e)生活保障水平：將測算范圍的各區(qū)片一定時間段的生活保障水平進行比較，劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。生活保障水平越高，檔次越高，修正系數(shù)越大。

(3)計算征地區(qū)片價，將各區(qū)片的農(nóng)地價格和所對應(yīng)的修正系數(shù)代人公式即可得到各區(qū)片的征地區(qū)片價。

(二)征地案例比較測算法

1.基本概念

征地案例比較測算法是將區(qū)片看作一個評估對象，根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補償標(biāo)準，通過比較修正得到征地區(qū)片價的方法。

2.基本步驟：

(1)選擇征地案例

需要選擇三個以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例應(yīng)是近三年之內(nèi)發(fā)生的，并發(fā)生在本區(qū)片或其它可比區(qū)片的項目。征地案例的選擇要注意到項目的不同類別。

由于目前征地案例存在很大的差異，因此，在使用案例前，還要對案例的合理性進行判斷。即判斷該案例的補償費用是否能夠滿足被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展的需求，是否代表當(dāng)?shù)氐恼Ｋ降取?/p>

(2)統(tǒng)一可比內(nèi)涵

征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價的設(shè)定內(nèi)涵一致。主要是指在對案例進行整理時，要將青苗補償費、附著作物補償費和其它額外損失的補償費用等剔除出去。

(3)進行比較

對征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。

區(qū)域因素是指區(qū)片所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有區(qū)片的位置、交通狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度等。

個別因素是指構(gòu)成區(qū)片的個別特性并對其補償費用產(chǎn)生影響的因素。個別因素比較的內(nèi)容，要有區(qū)片的土地類型、地形、地質(zhì)、人均耕地、收入水平和征地項目類型等。

時間因素修正是指根據(jù)征地案例費用發(fā)生的日期對補償費用進行調(diào)整。

(4)計算征地區(qū)片價

通過案例比較，編制比較修正系數(shù)表，代人比較測算法基本公式，計算各區(qū)片比較價。在區(qū)片比較價的基礎(chǔ)上，采用簡單平均、加權(quán)平均等方法將三個案例的結(jié)果進行平均處理，得到各征地區(qū)片價。

(三)年產(chǎn)值倍數(shù)測算法

1.基本概念

年產(chǎn)值倍數(shù)測算法是以土地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按照一定倍數(shù)測算征地區(qū)片價的方法。征地區(qū)片價等于土地補償費和安置補助費之和。其中，土地補償費和安置補助費按照土地綜合年產(chǎn)值的倍數(shù)計算。

2.具體步驟：

(1)確定區(qū)片土地年產(chǎn)值

區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準或者通過調(diào)查前三年平均產(chǎn)值確定。

(2)確定土地補償倍數(shù)和安置補助倍數(shù)

土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù);土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準占用基本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標(biāo)準執(zhí)行。

制訂了統(tǒng)一補償倍數(shù)的地方采用統(tǒng)一補償倍數(shù)。

(3)計算征地區(qū)片價

將各區(qū)片土地年產(chǎn)值、土地補償費和安置補助費倍數(shù)代人上述公式，計算得到各征地區(qū)片價。

征地區(qū)片綜合地價的表達形式主要有：

(1)征地區(qū)片綜合地價表;

(2)征地區(qū)片綜合地價分布圖。

征地區(qū)片綜合地價在征地補償估價中的應(yīng)用

征地區(qū)片綜合地價體系建立以后，在實際的征地補償估價中就可以運用征地區(qū)片綜合地價，考慮區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況、人均耕地水平和區(qū)域位置狀況、農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的影響，修正確定征地補償費用。其評估原理與基準地價系數(shù)修正法相近。

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