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第三部分 土地估價(63分)

一、估價原則(1分)

與估價目的及方法聯(lián)系選擇是否得當(dāng)、全面，描述是否規(guī)范正確。

二、地價確定(2分)

評估結(jié)果可信度分析、最終地價確定依據(jù)與方法。

三、估價方法與估價過程(60分)

延伸閱讀：

1、在評估一宗土地的價值時，理論上適用的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。如果確因客觀條件不具備而不能選用的，應(yīng)在估價報告中充分說明不選用的理由。

2、此外，一般情況下，有條件選用市場法估價的，應(yīng)以市場法為主要的估價方法;收益性房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法;具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法;在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。

3、還需要指出的是，對同一估價對象選用了兩種以上估價方法估價，是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用剩余法估價，其中的開發(fā)完成后價值采用市場法或收益法評估，則此估價項目實際上只采用了剩余法一種估價方法，而不是采用了市場法、收益法和剩余法三種估價方法。

1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法(以下分值為比例值)

(1)基準(zhǔn)地價簡介(20%)

地價內(nèi)涵：說明制定時間、估價期日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率等。(10%)

基準(zhǔn)地價表及修正體系：至少說明宗地所在級別某用途下的基準(zhǔn)地價修正體系。(10%)

(2)宗地級別的確定。(10%)

說明宗地位置所對應(yīng)的土地級別及價格?；鶞?zhǔn)地價以幅度價形式表示的，應(yīng)取均值。

(3)基準(zhǔn)地價修正。(60%)

編制待估宗地因素條件說明表。與基準(zhǔn)地價修正體系表所列項目一致，與區(qū)域因素、個別因素條件說明一致。(30%)

編制待估宗地因素修正系數(shù)表。修正系數(shù)取值與條件說明相吻合。(20%)

其他因素修正。包括開發(fā)程度、交易期日、容積率修正等。(10%)

(4)地價計算。(10%)

(5)方法運用完整性系數(shù)。(85～100%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以(1)一(4)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

2、剩余法

(1)最佳開發(fā)利用方式(10%) : 說明土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計的要求，是否考慮了市場供求狀況等。

如果估價對象為現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，評估其現(xiàn)狀利用條件下價值，則不考慮最佳利用問題。

(2)不動產(chǎn)總價估算(20%): 估算方法選擇及應(yīng)用的合理性，估算依據(jù)的充分程度。

(3)開發(fā)成本估算(30%):估算成本全面、客觀、合理，依據(jù)的充分性。

(4)利息計算(10%): 開發(fā)周期、利息率、計息周期及其計算公式。

(5)利潤計算(10%): 利潤率選取依據(jù)及其合理性。

(6)稅金及其銷售稅費估算(10%): 選取全面、正確，依據(jù)合理。

(7)地價計算(10%): 公式及計算過程的正確性。

(8)方法運用完整性系數(shù)(85%～l00%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。如現(xiàn)有房地產(chǎn)項目按待開發(fā)土地進行評估，評估思路錯誤等。

以(1)～(7)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

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