為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關(guān)知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第六章《基準(zhǔn)地價評估》

一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價

1.概念

基準(zhǔn)地價是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)，住宅等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。

基準(zhǔn)地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。

凡是“土地資本”(即凝結(jié)在土地上、無法人為地分開的投資，如“三通一平”、“四通一平”、“五通一平”、“六通一平”和“七通一平”的投資等)，都應(yīng)該算在地價內(nèi)，土地拆遷開發(fā)費也是構(gòu)成基準(zhǔn)地價內(nèi)涵所必不可少的。因此，基準(zhǔn)地價內(nèi)涵必須包含政府出讓土地純收益、城市建設(shè)配套費和土地拆遷開發(fā)費，基準(zhǔn)地價應(yīng)是熟地狀態(tài)而不是生地狀態(tài)下的價格。

2.基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的界定：

(1)價格構(gòu)成：包括征地費或拆遷費、土地開發(fā)費(含市政設(shè)施配套費)、各項稅費、利息、利潤、政府出讓土地收益等;

(2)土地開發(fā)程度：根據(jù)城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況，基準(zhǔn)地價更新土地開發(fā)程度在整個定級區(qū)域內(nèi)均確定為“幾通(供水、排水、通電、通路、電訊、通暖、通氣)一平(土地平整)”。

(3)容積率：商業(yè)用地為、住宅用地、工業(yè)用地。

(4)土地使用年期為法定最高出讓年期：商業(yè)：40年;住宅：70年;工業(yè)：50年;綜合：50年。

(5)基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日。

3.基本特點：

(1)基準(zhǔn)地價是一個區(qū)域性的平均地價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段的平均值

(2)基準(zhǔn)地價是各類用地的平均地價，即是用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地的平均地價

(3)基準(zhǔn)地價是政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市(縣)的土地使用權(quán)價格

(4)基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價.

4.基準(zhǔn)地價的主要作用

(1)宏觀控制地價，反映土地市場中地價變化趨勢，為投資決策等提供依據(jù)。

(2)國家征收土地使用稅等的依據(jù)。

(3)政府參與土地有償使用分配的依據(jù)

(4)進一步評估標(biāo)定地價的基礎(chǔ)

(5)對土地利用、流動進行引導(dǎo)

二、基準(zhǔn)地價評估方法(略)

三、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估

1.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估范圍確定原則

確定一般農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估范圍包括縣(市)行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。

2.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的程序

1)準(zhǔn)備工作

2)確定基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線

主要技術(shù)線路有樣點地價平均法、定級指數(shù)模型法、基準(zhǔn)地塊評估法。

3)資料調(diào)查與整理

根據(jù)要求調(diào)查相關(guān)資料，并整理分析。

4)評估基準(zhǔn)地價

根據(jù)技術(shù)線路的方法步驟評估基準(zhǔn)地價。

5)成果整理與驗收

3.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容與要求

1)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容

(1)農(nóng)用地定級成果資料： (2)影響農(nóng)用地地價的因素資料： (3)農(nóng)用土地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料，農(nóng)地征用的補償標(biāo)準(zhǔn)文件及實際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等。

(4)社會經(jīng)濟及土地利用資料： (5)其他資料：如農(nóng)用地歷史地價資料，農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。

2)資料和外業(yè)調(diào)查要求

(1)資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進行，按土地級別或行政區(qū)域進行歸類整理。

(2)調(diào)查、收集到有關(guān)地價樣點資料要按實地位置標(biāo)注到估價工作底圖上，并建立樣本資料數(shù)據(jù)庫。

(3)農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以m2為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點后一位。

(4)樣點調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求。

4.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估中樣點資料的處理方法

(1)樣本資料補充完善或剔除。

(2)樣本資料歸類。

5.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的原則、方法

1)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的原則

(1)合法原則。

(2)用途限制性原則。

(3)替代性原則。

(4)估價期日原則。

(5)預(yù)期收益原則。

(6)最佳使用原則。

2)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估方法

(1)樣點地價平均法

采用樣點地價評估基準(zhǔn)地價，是在農(nóng)用土地定級基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點資料和市場交易樣點資料，并計算樣點地價，以樣點地價的平均值評估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價。

(2)定級指數(shù)模型法

采用定級指數(shù)模型評估基準(zhǔn)地價，是在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，根據(jù)定級單元定級指數(shù)、市場交易地價資料和投入產(chǎn)出資料，建立定級指數(shù)與地價關(guān)系模型，并利用該模型評估級別基準(zhǔn)地價。

(3)基準(zhǔn)地塊評估法

采用基準(zhǔn)地塊評估基準(zhǔn)地價，是指根據(jù)農(nóng)用地土地質(zhì)量條件劃分均質(zhì)區(qū)域，然后在均質(zhì)地域內(nèi)選定若干地塊作為基準(zhǔn)地塊，依據(jù)農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料評估基準(zhǔn)地塊價格，再將同一均質(zhì)地域內(nèi)基準(zhǔn)地價的平均地價作為該均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價。

6.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵界定要求

農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵主要包括用途、價格基準(zhǔn)日、設(shè)定條件等內(nèi)容，實際操作中根據(jù)地方實際情況界定。

7.農(nóng)用地地價修正系數(shù)表的主要內(nèi)容和編制方法

農(nóng)用地與城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制方法基本相同，內(nèi)容上的差異主要是影響地價因素的不同。

8.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價更新條件、內(nèi)容和技術(shù)要求

1)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價更新條件

當(dāng)評估的農(nóng)用地基準(zhǔn)地價經(jīng)過一段時期的使用，地價水平與實際的市場狀況有較大的差別，或?qū)嶋H的農(nóng)用土地條件發(fā)生了較大的變化等等，為保證基準(zhǔn)地價與實際的一致性和現(xiàn)勢性，必須定期進行基準(zhǔn)地價更新。

2)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價更新內(nèi)容

在進行農(nóng)用地基準(zhǔn)地價更新工作時，具體的更新內(nèi)容根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況的變化大小而定，一般主要是地價和級別的更新。

3)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價更新技術(shù)途徑

(1)以農(nóng)用地定級為基礎(chǔ)，采用土地投入產(chǎn)出資料和市場交易地價資料，按地價平均法更新基準(zhǔn)地價。

(2)利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價格或地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價。

(3)通過測算地價影響因素綜合分值，調(diào)整綜合分值與地價關(guān)系模型，利用調(diào)整后的模型更新基準(zhǔn)地價。

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