為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關(guān)知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第二部分 報告典型問題

土地估價技術(shù)報告

第一部分 總 述

一、項目名稱

項目名稱是估價報告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項描述要簡要說明評估目的、估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價格類型以及估價對象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價對象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報告對項目名稱的描述還有待于進(jìn)一步明確。

(一)主要問題

1、有的估價報告主題模糊，如“×××公司土地價格評估”，既未體現(xiàn)評估目的，也沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，更沒有界定估價對象的價格類型，嚴(yán)重不符《規(guī)范格式》項目名稱的描述要求;有的體現(xiàn)了評估目的，但沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價格類型。

2、有的估價報告在價格類型界定方面存在問題

一是多數(shù)報告未界定估價對象的價格類型;

二是界定的價格類型與地價定義不符。

如“×××國有土地使用權(quán)抵押貸款價格評估”。國有土地使用權(quán)的抵押價值與貸款價值是不同的兩個概念，所涉及的是兩個不同數(shù)值，一般來說，按照地價定義評估的物權(quán)價值應(yīng)該就是抵押價值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價值量全部作為貸款價值量貸給抵押人，而是按抵押價值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權(quán)抵押評估的貸款量最高不超過評估價格的50%，出讓土地使用權(quán)評估的貸款量最高不超過評估價格的70%。若界定為國有土地使用權(quán)抵押貸款價格，就應(yīng)該在地價定義中設(shè)定貸款率并在最后確定評估價值時考慮進(jìn)去，如不設(shè)定貸款率，最好還是不這樣界定價格類型為好。

再如有的評估項目名稱為“×××國有劃撥土地使用權(quán)價格評估”，但地價定義設(shè)定的卻是有限年期的使用權(quán)價格?自相矛盾。地價定義一般應(yīng)該與價格類型一致，當(dāng)然評估國有土地使用權(quán)“劃撥價格”，可以從有限年期的使用權(quán)價格中剝離出“劃撥價格”，并作特殊說明，但有的評估不在最后確定評估價格時將政府收益剝離出去形成“劃撥價格”，而評估的卻是有限年期的土地使用權(quán)出讓價格。其目的評估的是劃撥土地的出讓價格。尚若如此，“×××國有劃撥土地使用權(quán)出讓價格評估”。

總之，出現(xiàn)上述問題原因，主要是估價人員對《規(guī)范格式》中描述項目名稱的“內(nèi)在要求”未認(rèn)真研究以及對界定“價格類型”的概念理解不透所造成的。

(二)如何正確描述項目名稱

到底如何描述項目名稱和正確界定“價格類型”呢?首先應(yīng)該認(rèn)真研究《規(guī)范格式》中描述項目名稱的“內(nèi)在要求”，按要求簡明扼要地描述清楚。

對“價格類型”的界定應(yīng)從土地價格的概念去理解。土地價格是土地權(quán)利價格，土地權(quán)利不同，其價格類型也就不同，價值量自然也不相同。“價格類型”與評估目的緊密相連。評估目的一般是為處置土地提供價格參考依據(jù)。土地處置方式不同，土地權(quán)利人獲得對土地的權(quán)利就不同，其價格類型當(dāng)然也不同，一般價格類型的界定與擬處置后的土地權(quán)利類型有著密切的關(guān)系。項目名稱中要求體現(xiàn)估價對象權(quán)屬是現(xiàn)狀權(quán)屬，根據(jù)評估目的在現(xiàn)狀權(quán)屬基礎(chǔ)上其處置方式就是要評估的價格類型。

如：國有劃撥土地出讓評估的一定是“出讓價格”;有償收回國有劃撥土地使用權(quán)評估的一定是“劃撥價格”;有償收購國有出讓土地使用權(quán)評估的一定是剩余使用年期的出讓土地“收購價格”;若國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，評估的價格就應(yīng)該是剩余使用年期的出讓土地“轉(zhuǎn)讓價格”;設(shè)定抵押權(quán)的一定是與抵押人的土地權(quán)利相對應(yīng)的“抵押價值”評估等。即是不為處置土地而是為了了解土地現(xiàn)值，也應(yīng)依據(jù)土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、使用權(quán)類型，是“現(xiàn)狀”還是“規(guī)劃”條件來界定評估的是何種類型的土地價格。

下面以國有土地不同處置方式的地價評估為例說明“項目名稱”的描述：

1、劃撥用地出讓(改制)評估

×××單位擬改制項目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)出讓價值評估。(×××縣或市) 或×××單位位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)擬改制出讓價值評估。(×××縣或市)

若是多宗地，去掉宗地位置描述，說明宗地數(shù)量、用途及處置前的使用權(quán)類型。如：×××單位擬改制涉及的三宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)出讓價值評估。(×××縣或市) 或×××單位三宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)擬改制出讓價值評估。(×××縣或市)

若是上市股改涉及多宗不同使用權(quán)類型的，去掉宗地位置描述，說明土地使用權(quán)類型及其宗數(shù)。其價格類型應(yīng)界定為“出讓現(xiàn)值”，并在特殊說明中說明不同使用權(quán)類型的土地資產(chǎn)量所占股份份額應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。如：×××單位擬股改涉及的二宗國有劃撥和一宗國有出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓現(xiàn)值評估。(×××縣或市)。

2、經(jīng)營性用地公開出讓評估

×××土地儲備中心擬拍賣位于×××一宗國有儲備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)出讓底價評估。(×××縣或市)。

×××土地儲備中心擬掛牌出讓位于×××一宗國有儲備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)價值評估。(×××縣或市)。

3、有償收購?fù)恋卦u估

有償收回劃撥用地評估：“×××土地儲備中心擬收購項目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地土地使用權(quán)價值評估” (×××縣或市)。若委托意向要求直接評估土地劃撥價值，地價定義的又是“劃撥價值”，在評估時可參考有限年期使用權(quán)評估出讓地價，再將評估的出讓地價扣除政府收益并進(jìn)行年期修正后最終確定土地使用權(quán)劃撥價值。若委托意向未要求直接評估土地劃撥價值，在評估時又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價，且最終確定的是出讓土地價值，應(yīng)特殊說明本次評估價值含政府收益，由政府參考評估價值依據(jù)有關(guān)規(guī)定最終確定劃撥土地使用權(quán)價值。

有償收購出讓用地評估：“×××儲備中心擬收購位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地剩余年期土地使用權(quán)價值評估”。(×××縣或市)。

4、劃撥用地抵押評估

若委托意向要求直接評估劃撥土地抵押價值，估價時又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價，項目名稱描述為“×××單位擬貸款涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)抵押價值評估(×××縣或市) ”，在評估時應(yīng)將“出讓地價”折算為劃撥土地“抵押價值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

若委托意向未要求直接評估劃撥土地抵押價值，估價時又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價，則項目名稱描述為“×××單位擬抵押貸款項目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)價值評估。(×××縣或市) ”，而在測算時又未折算為劃撥土地“抵押價值”，在評估時應(yīng)特殊說明本次評估的是“出讓地價”，有關(guān)部門或單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定參考本次的評估對象的“評估價值”最終確定劃撥土地的“抵押價值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

5、出讓用地抵押評估

項目名稱描述為“×××單位擬貸款項目涉及的位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地使用權(quán)抵押價值評估(×××縣或市) ”。

注意要在特殊說明中說明貸款量的確定方式，有關(guān)部門或單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定參考本次的評估對象的“評估價值”最終確定“貸款額”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

6、不改變用途的出讓用地轉(zhuǎn)讓評估

×××單位擬轉(zhuǎn)讓位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地使用權(quán)價值評估(×××縣或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。

7、改變用途差價評估

×××單位位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地擬變更為出讓住宅用地的土地使用權(quán)差價評估。(×××縣或市)

二、委托估價方(一般問題不大)

(說明該估價項目的委托單位或個人、機(jī)構(gòu)地址、法人代表、聯(lián)系人、和聯(lián)系電話等)

三、受托估價方(一般問題不大)

(說明受托估價機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書獲得時間、資質(zhì)有效期、資質(zhì)證書編號、法人代表、聯(lián)系電話等)

四、估價目的

一般估價目的能體現(xiàn)出估價對象的處置方式。

明確估價目的，才能有的放矢，正確、客觀、合理地估價，才能定義出合法的價格類型。

“規(guī)范格式”要求，該項要說明委托方為了何種需要委托估價，有何依據(jù)(注明文號、批準(zhǔn)單位、批準(zhǔn)時間等)、估價結(jié)果的應(yīng)用方向等。

(一)存在的主要問題

該項存在的問題主要是描述的太簡單，有的只是說明了估價結(jié)果的應(yīng)用方向，如“為抵押貸款提供價格依據(jù)”等。未按“規(guī)范格式”要求說明委托方的何種需要及依據(jù)。

(二)如何正確描述?

下面以企業(yè)債轉(zhuǎn)股和抵押貸款評估為例說明如何描述：

例：依據(jù)國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會《關(guān)于××××礦務(wù)局等82戶企業(yè)實施債轉(zhuǎn)股的批復(fù)》(國經(jīng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)[2001]131號)精神，×××集團(tuán)有限責(zé)任公司擬實行債轉(zhuǎn)股，對其經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行重組，組建×××有限責(zé)任公司(以下簡稱A公司)和×××能源有限責(zé)任公司(以下簡稱B公司)。×××集團(tuán)有限責(zé)任公司特委托×××地價評估有限責(zé)任公司評估其債轉(zhuǎn)股涉及的土地資產(chǎn)價值，為其債轉(zhuǎn)股以及處置資產(chǎn)確定客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價值并辦理相關(guān)土地處置手續(xù)提供參考依據(jù).

例：×××公司因企業(yè)經(jīng)營需要融資，意向銀行申請貸款，經(jīng)該公司與×××銀行協(xié)商并向×××國土資源局提出申請，擬抵押×××公司使用的位于×××的一宗國有出讓工業(yè)土地使用權(quán)以獲貸款，特委托×××評估有限公司評估擬抵押所涉及的土地資產(chǎn)價值，為抵貸雙方確定客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價值并辦理相關(guān)抵押登記手續(xù)提供價值參考依據(jù)。

例：依據(jù)××市規(guī)劃局規(guī)字[××]×號規(guī)劃意見，××市××單位擬以工業(yè)用途公開出讓位于××市××大街以南、××路以東×號地塊，受××市××單位委托，×××評估有限公司,評估該宗國有工業(yè)用地使用權(quán)出讓價值，為××市××單位公開出讓該地塊確定土地使用權(quán)價值提供參考依據(jù)。

五、估價依據(jù)

主要問題是不論何類評估所列依據(jù)千篇一律，有的不全面。針對性、全面性、最新法律法規(guī)和當(dāng)?shù)匾?guī)定。

六、估價基準(zhǔn)日

無問題，注意前后要一致

七、估價日期

無問題。

八、地價定義

地價定義是估價報告的核心。依據(jù)《規(guī)范格式》)要求，該項要簡要說明估價對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，如：實際(登記)用途、容積率、使用權(quán)性質(zhì)與類型、使用年期等，或規(guī)劃用途、規(guī)劃容積率、擬使用權(quán)性質(zhì)與類型、使用年期等;宗地內(nèi)外的實際開發(fā)程度;以及評估設(shè)定利用條件、開發(fā)程度及理由，如：用途、土地開發(fā)程度、容積率、使用年期使用權(quán)性質(zhì)與類型以及估價基準(zhǔn)日等。但有的報告對該項描述存在一定問題。

(一)存在的主要問題

多數(shù)評審報告描述的不全面和設(shè)定條件的理由不明確，有的未說明估價對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設(shè)定條件;有的設(shè)定的個別利用條件錯誤，如：×××估價機(jī)構(gòu)為企業(yè)改制評估地價參考依據(jù)時，其地價內(nèi)涵本應(yīng)是估價基準(zhǔn)日估價對象現(xiàn)狀利用條件下的法定最高使用年期的國有土地使用權(quán)價格，而該估價報告的地價定義卻是：“指在×年×月×日、規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)的土地使用權(quán)價格”。

個別報告本來定義的是劃撥土地使用權(quán)價格，但卻設(shè)定了使用年期。

有個抵押評估報告，本來是工業(yè)用地應(yīng)按現(xiàn)狀用途設(shè)定，但為了高評地價而依據(jù)最佳利用原則設(shè)定的卻是商業(yè)用途,這是對最佳利用原則的誤解。

有個別報告將估價對象所在區(qū)域的土地級別作為地價定義的設(shè)定條件。

(二)如何正確描述?

下面以國有出讓工業(yè)用地抵押的地價評估和經(jīng)營性用地公開出讓評估為例分別說明“地價定義”如何描述：

一般企業(yè)改制評估和設(shè)定抵押權(quán)評估的地價定義的設(shè)定利用條件應(yīng)為現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價格，而新征工業(yè)建設(shè)用地協(xié)議出讓和經(jīng)營性用地公開出讓評估的地價定義的設(shè)定條件應(yīng)為規(guī)劃利用條件下的國有出讓土地使用權(quán)價格。

1、國有出讓工業(yè)用地抵押評估的地價定義

例：依據(jù)委托方提供的資料和估價人員實地勘察，估價基準(zhǔn)日：估價對象的土地登記和實際用途均為工業(yè)用地;土地權(quán)屬類型為國有出讓土地，土地使用權(quán)終止日期為×年×月×日，剩余使用年限為N年;基礎(chǔ)設(shè)施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?，宗地紅線內(nèi)“七通一平”即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通天然氣)及場地平整;現(xiàn)狀容積率為X。宗地內(nèi)“七通設(shè)施”已計入資產(chǎn)評估值中，為避免重復(fù)計算，本次評估不于考慮。

根據(jù)估價規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)抵押規(guī)定，考慮該項目估價目的和委托意向，本次評估的土地價格為以下設(shè)定及現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價值：

①用途：工業(yè)(以登記用途為準(zhǔn))

②土地使用年期：N年(剩余使用年期)

③土地開發(fā)程度：“七通一平”，即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?和宗地內(nèi)場地平整。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)

④估價基準(zhǔn)日：×年×月×日(現(xiàn)場勘察日)

⑤容積率：X (現(xiàn)狀)

(若基準(zhǔn)地價內(nèi)涵有容積率設(shè)定的，此處要設(shè)定容積率，若基準(zhǔn)地價內(nèi)涵沒有容積率設(shè)定的，此處就不要設(shè)定容積率)

2、經(jīng)營性用地公開出讓(拍賣、招標(biāo)或掛牌)評估的地價定義

例：依據(jù)委托方提供的資料和×××規(guī)劃局的《規(guī)劃意見》以及估價人員實地勘察情況，估價基準(zhǔn)日：估價對象為國有儲備空地，規(guī)劃用途為住宅用地，擬拍賣(招標(biāo)或掛牌)出讓;規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為X、不大于X%、不小于X%;基礎(chǔ)設(shè)施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?;宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀未通，場地為空地，待開發(fā)。

根據(jù)估價規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓規(guī)定，考慮估價目的和委托意向，本次評估土地價格為以下設(shè)定及規(guī)劃利用條件下的國有土地使用權(quán)拍賣(招標(biāo)或掛牌)底價：

①用途：住宅(以規(guī)劃用途為準(zhǔn))

②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)

③土地開發(fā)程度：“七通”即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“待開發(fā)”。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)

④容積率：X (以規(guī)劃為準(zhǔn))

⑤估價基準(zhǔn)日：×年×月×日(委托意向)

九、估價結(jié)果

存在的主要問題主要是有的報告無估價結(jié)果一覽表。

十、需要特殊說明的事項

主要問題：不全面,太簡單。

第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析(略)

第三部分 土地估價

一、估價原則

該項問題不多。遵循的估價原則要根據(jù)估價方法和規(guī)程要求來確定。但個別估價報告不論選擇的是何種估價方法，把“估價規(guī)程”中的“估價原則”全都羅列進(jìn)去。如在估價時未選用收益還原法或假設(shè)開發(fā)法(剩余法)，在估價原則中卻出現(xiàn)了“預(yù)期收益原則”。

二、估價方法與估價過程

該部分是土地估價報告的關(guān)鍵，也是反映土地估價方法是否科學(xué)正確，估價依據(jù)是否充分明確，估價結(jié)果是否客觀合理的關(guān)鍵所在。也就是說，選擇科學(xué)正確的估價和確定最終估價結(jié)果的方法以及正確運(yùn)用所選用的估價方法進(jìn)行估價致關(guān)重要，直接影響估價結(jié)果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)《規(guī)范格式》要求：

一是在選擇估價方法時，要根據(jù)對象的特點及估價項目的實際情況正確選擇合適的估價方法，并說明選擇估價方法的依據(jù)或理由，以驗證所選估價方法是否合理并符合《估價規(guī)程》的要求;

二是在估價過程中除選擇正確估價方法外，同時要按符合《規(guī)范格式》所選估價方法的相應(yīng)具體要求，重要的是要說明各項參數(shù)取值依據(jù)或理由;

三是要正確選擇確定最終估價結(jié)果的方法并說明依據(jù)或理由，若所選估價方法其中采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果。

然而，該項存在的問題比較多，主要是：

1、選擇估價方法的依據(jù)不明確，理由不充分，有的直接導(dǎo)入具體估價方法。如“本次評估采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行評估”;有的選擇的估價方法不正確。如某市區(qū)一宗國有商業(yè)用地地價評估，在選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的同時，本應(yīng)首選收益還原法進(jìn)行評估，但該評估卻選擇了成本逼近法。

2、有些估價報告未說明確定最終估價結(jié)果所選方法的理由。如在確定估價結(jié)果時只是說“采用算術(shù)平均值或加權(quán)平均值確定最終估價結(jié)果”。

3、采用的具體估價方法中的各項參數(shù)取值理由不充分或無依據(jù)說明，有的甚至是虛假參數(shù)或缺項或多項。

下面具體說明估價方法的選擇、每種估價方法存在的問題和運(yùn)用要求及地價的確定：

※選擇方法：

例：估價方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況、估價對象的具體特點及估價目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。根據(jù)《規(guī)程》，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。

由于估價對象位于《×××區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價更新報告》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估;另因估價對象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場發(fā)育程度好，且區(qū)域內(nèi)估價對象的附近有同類物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場比較法和收益還原法估價。因此，本次估價決定，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法和收益還原法進(jìn)行估價。

※估價過程：

市場比較法

★問題與要求

①選擇比較實例

在年審的評估報告中采用市場比較法評估的雖不太多，但采用此法進(jìn)行評估的估價項目還是存在一定的問題。主要是對選擇的比較實例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說明實例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺。

按《估價規(guī)程》要求，采用市場比較法評估至少要選擇與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準(zhǔn)日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內(nèi)的3例交易實例，并具體說明實例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價格等。

②選擇比較因素

此項存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面。

按《估價規(guī)程》要求，選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，除交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價的區(qū)域因素和個別因素進(jìn)行比較，不同用途的區(qū)域和個別因素選擇可參照當(dāng)?shù)氐耐恋囟壒纼r報告中的影響因素選擇。

③因素條件說明

這部分的問題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡單的用一般、好、較好等說明。

按《估價規(guī)程》要求，要具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語。尤其區(qū)域條件和個別條件說明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。

④編制比較因素條件指數(shù)表

這部分最易出問題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無指數(shù)確定的理由說明和依據(jù)。

按《估價規(guī)程》要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應(yīng)以估價對象的各因素條件相應(yīng)指數(shù)100為基礎(chǔ)，將比較實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況(如市場交易實例、基準(zhǔn)地價及其修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等)和估價對象特點為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時間等。

(二)收益還原法

★問題與要求

凡商業(yè)性用地評估一般大都也應(yīng)首選收益還原法，但應(yīng)用收益還原法進(jìn)行評估的項目出現(xiàn)的問題最多，主要是：

①未具體說明確定房地產(chǎn)租賃收益的方法、依據(jù)和計算過程。最多只是含糊其辭的說：經(jīng)估價人員了解，估價對象的月租金為多少多少，也未說明是否是客觀租金收益，更談不上應(yīng)用幾個出租實例進(jìn)行比較確定租金。

②總費(fèi)用中涉及到的項目和各項標(biāo)準(zhǔn)的確定依據(jù)、方法不明確或不充分，有的未說明參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)或理由，而直接應(yīng)用某種數(shù)據(jù)進(jìn)行計算;有的未說明總費(fèi)用應(yīng)含的項目內(nèi)容;有的甚至缺項或多項。

③有的未說明各種還原利率的確定方法和依據(jù)或確定的還原利率不客觀。

按《估價規(guī)程》要求，采用收益還原法評估地價時，應(yīng)明確說明以下內(nèi)容：

一是要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件。采用市場比較法求算收益額時應(yīng)按市場比較法的有關(guān)要求，說明比較實例的基本條件并與估價對象的基本條件對比確定收益額。采用剩余法求算收益額時，應(yīng)按剩余法的有關(guān)要求列出計算步驟和計算過程。

二是要具體說明總費(fèi)用中涉及到的項目和各項標(biāo)準(zhǔn)的確定依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，若依據(jù)涉及有關(guān)法律法規(guī)或規(guī)定的，要說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間、文號及內(nèi)容等。

三是要具體說明土地純收益的測算依據(jù)和方法，涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取依據(jù)及計算過程。

四是要明確說明各種還原利率(土地、建筑物、綜合)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。

五是要具體說明土地使用年限、收益還原法公式和收益價格的確定過程。

(三)假設(shè)開發(fā)法(剩余法)

★問題與要求

采用剩余法評估存在的主要問題是：

①未具體說明土地的最佳利用方式、開發(fā)周期和開發(fā)完成后的利用方式。

②無不動產(chǎn)總價的估算方法和確定依據(jù)。

③總費(fèi)用中涉及到的項目及其各項標(biāo)準(zhǔn)的確定依據(jù)、方法不明確或不充分，有的未說明參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)或理由，而直接應(yīng)用某種數(shù)據(jù)進(jìn)行計算;有的未說明總費(fèi)用應(yīng)含的項目內(nèi)容;有的甚至缺項或多項。

按《估價規(guī)程》要求，采用剩余法評估地價時，應(yīng)明確說明以下內(nèi)容：

一是要分析或依據(jù)規(guī)劃確定土地的最佳利用方式，包括用途、建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度、建筑密度等項內(nèi)容。

二是要具體說明估價對象開發(fā)完成后的利用方式(買賣或出租等)及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法和依據(jù)。在估算不動產(chǎn)總價時在同一或類似供需圈或近鄰區(qū)域內(nèi)至少要選擇三個市場案例，采用市場比較法的有關(guān)程序和要求進(jìn)行確定。

三是要具體說明開發(fā)總成本費(fèi)用所含項目及開發(fā)成本費(fèi)用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)的確定方法和依據(jù);并說明項目開發(fā)周期、計算開發(fā)資本利息的利率、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)利潤率等的選取依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

四是明確計算公式、過程并正確計算。

(四)成本逼近法

★問題與要求

采用成本逼近法評估的存在的主要問題是：

①未具體說明土地取得費(fèi)的組成項目、項目標(biāo)準(zhǔn)及其確定依據(jù)、方法;有的未說明總成本所含項目或測算公式;有的甚至缺項或多項，如有的土地取得總成本中加了土地增值收益和開發(fā)費(fèi)用，而還把新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)羅列進(jìn)去。

②貸款利率、投資回報率、土地還原利率、土地增值收益率的標(biāo)準(zhǔn)及其確定的理由或依據(jù)、方法不明確或不充分;有的未說明參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)或理由，而直接應(yīng)用某種數(shù)據(jù)進(jìn)行計算。

③未明確估價對象的開發(fā)周期、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及其確定依據(jù)。

④未進(jìn)行區(qū)位修正也未說明原因;有的雖進(jìn)行了區(qū)位修正，但其修正系數(shù)與基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的區(qū)域和個別修正系數(shù)矛盾等。

⑤基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不一致等。

按《估價規(guī)程》要求，采用成本逼近法評估地價時，應(yīng)明確說明以下內(nèi)容：

一是要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項目、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及其確定的依據(jù)，有文件依據(jù)的首先考慮文件依據(jù)，但要符合有關(guān)法律法規(guī)等，不合理收費(fèi)的不應(yīng)作為收費(fèi)依據(jù)，同時要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間、文號及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);沒有文件依據(jù)的，若是當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有土地管理部門或有關(guān)政府部門的證明。涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或沒有規(guī)定的，要在對估價對象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實際征地案例的基礎(chǔ)上，按照市場逼近法的要求，簡要分析對比后確定客觀取得費(fèi)用，并說明原因。

二是要明確估價對象的開發(fā)周期、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并具體說明依據(jù)，有文件依據(jù)的要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間、文號及內(nèi)容等，沒有文件依據(jù)的，要調(diào)查當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場實際平均開發(fā)水平并加以說明。

三是要具體說明貸款利率、投資回報率、土地還原利率的標(biāo)準(zhǔn)及其確定的理由和依據(jù)。

四是具體說明土地增值收益的確定方法、標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

五是參照基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的具體方法，根據(jù)根據(jù)對象的區(qū)域條件和個別條件進(jìn)行區(qū)位修正。

(五)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

★問題與要求

一般地價評估項目中多數(shù)首選的方法之一就是基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，此方法中常出現(xiàn)以下主要問題：

①基準(zhǔn)地價的來源依據(jù)不明確或依據(jù)不充分，未說明基準(zhǔn)地價內(nèi)涵。

②有的未說明估價對象所在土地級別對應(yīng)的基準(zhǔn)地價影響因素條件說明表及其修正系數(shù)表。

③未說明使用年期修正時采用的還原利率的確定方法。

④修正表說明估價對象的各項具體條件不具體。

按《估價規(guī)程》要求，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估地價時，應(yīng)明確以下內(nèi)容：

一是要具體說明采用的基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵及其批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、公布或制定時間等。

二是要具體說明基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的概念。

三是要確定并具體說明估價對象所在區(qū)域的土地級別及其基準(zhǔn)地價以及對應(yīng)的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表及因素條件說明表，并說明來源及依據(jù)。

四是要具體說明估價對象的各項具體條件及其優(yōu)劣程度，并對應(yīng)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表確定各項修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)及綜合修正系數(shù)。

五是要對應(yīng)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的其他因素條件如年期、期日、開發(fā)程度及容積率或其他情況進(jìn)行修正并說明修正理由。

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