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情景分析題

某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的費用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費平均每平方公里為2億元，當?shù)劂y行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費用的30%，開發(fā)商要求的投資回報率一般為15%，當?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%?；卮?1－55小題的問題。

51．根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有（ B D）。

A．收益還原法

B．市場比較法

C．剩余法

D．成本逼近法

52．根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點表述錯誤的是（A B ）。

A．征地、安置、拆遷及青苗補償費用就是土地的價格

B．開發(fā)商的投資回報率就是本次開發(fā)的開發(fā)商所需要的回報率

C．土地出讓增值收益率取當?shù)匾话闼?/p>

D．土地開發(fā)周期與土地開發(fā)的難易程度有關(guān)．

53．根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地土地無限年期最可能實現(xiàn)的價值是（D）。

A．512．33元/平方米

B．433．29元/平方米

C．417．81元/平方米

D．459．59元/平方米

54．根據(jù)估價方法，下列說法正確的是（ABC）

A．土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用．

B．各項費用的取費標準應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析．

C．成本逼近法評估結(jié)果一般作為投入成本分析

D．成本逼近法評估的價格可以直接作為市場價格

55．關(guān)于成本法估價的特點和適用范圍正確的是（ABC）

A．成本法一般適用于新開發(fā)土地估價，不適用建成區(qū)已開發(fā)土地估價．

B．成本法適用于工業(yè)用地估價，對商業(yè)用地和住宅用地不是很適用

C．成本法一般適用于地產(chǎn)市場狹小，缺乏交易案例，無法采用其他估價方法進行評估的土地

D．成本法沒有考慮土地的效用，價值和市場的需求，所以對與投資者衡量投資效益，進行可行性分析沒有大的用處．

解答：土地取得費＝6萬元/畝＋2萬元/畝＝8萬元/畝＝120元/平方米

土地開發(fā)費＝2億元/平方公里＝200元/平方米

投資利息＝120×[（1＋12%）2－1]＋200×30%[（1＋12%）1．5－1]＋200×70%×[（1＋12%）0．5－1]＝30．528＋11．118＋8．162＝49．808元/平方米

開發(fā)利潤＝（120＋200）×15%＝48元/平方米

計算土地價格

因當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%

無限年期土地使用權(quán)價格＝（120＋200＋49．808＋48）×1．1＝459．59元/平方米

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（責任編輯：中大編輯）

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