為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

4.5 利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價

4.5.1 各類用途土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定

4.5.1.1 以已劃定的土地級別作為基準(zhǔn)地價的測算區(qū)域。如果城市土地級別較大，而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時，就要細(xì)分土地級別或區(qū)域。

4.5.1.2 在沒有進(jìn)行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價測算區(qū)域。其一般程序為：選擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。

4.5.1.3 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。

4.5.2 樣點地價的整理

交易地價資料即樣點地價資料的整理包括一些樣點宗地地價的評估和樣點地價的修正。宗地地價評估方法見5、6、7。在樣點地價的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價人員一定要從實際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時期不同地區(qū)的估價參數(shù)。

4.5.2.1 土地聯(lián)營入股資料

根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價。

1. 用土地入股取得的年收益，按下式計算地價：

Plg 1

Pls=(——)×——

s rd

式中：Pls——聯(lián)營土地單位面積地價

Plg——土地股每年分享的利潤或股息

s——聯(lián)營土地面積

rd——土地還原利率

2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計算地價：

re 1

Pls=Cg×(——)×——

rc s

式中：Pls——聯(lián)營土地單位面積地價

Cg——出資方的資本總量

re——出地方利潤分成量

rc——出資方利潤分成量

s——聯(lián)營土地面積

4.5.2.2 以地?fù)Q房資料

用出地方取得房地產(chǎn)的市場價格作為讓出土地的總地價，按下式計算地價：

Stb×Pbs

Pls=————

s

式中：Pls——宗地單位面積地價

Stb——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積

Pbs——單位建筑面積的平均售價

S——讓出的土地面積

4.5.2.3 聯(lián)建分成資料

聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場，估價中不計算土地資本的利息，也不計算投資資本的利潤，則地價計算公式為：

(Pbm+T)×Slb (Pbm+T)×Slb×Rv

Pls= ———————— = ——————————

Scl Scb

式中：Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價

Pbm——房屋單位建筑面積造價

T——房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi)

Slb——出地方分成建筑面積

Scl——出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e

Rv——容積率

Scb——出資方分成建筑面積

4.5.2.4 樣點地價的年期修正

不同年期的樣點地價資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價年期(一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價年期)修正，才能用于基準(zhǔn)地價評估。

1. 有限年期使用權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期：

計算公式為：

[1-(1/(1+rd)m)]

Pm=Pml×——————————

[1-(1/(1+rd)m1)]

式中：Pm──基準(zhǔn)地價年期的土地使用權(quán)價格

m1──樣點地價的實際年期

Pm1──樣點地價

m──基準(zhǔn)地價年期

rd──土地還原利率

2. 所有權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期：

計算公式為：

Pm=P×[1-(1/(1+rd)m)]

式中：P為土地所有權(quán)價格，Pm、rd、m含義同上。

4.5.2.5 樣點地價的交易時間修正

不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日時地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。時間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價指數(shù)計算。

計算公式為： Pis

Kij=──

Pij

式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價評估年的系數(shù)

Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價評估年土地交易平均價(或地價指數(shù))

Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價(或地價指數(shù))

對不同年份發(fā)生的交易宗地地價，地價修正到評估年份的計算公式為：

Pls=Kij×Pji

式中：Pls──修正到評估時間的宗地價格

Pji──第j年，第i類宗地的實際成交地價

4.5.2.6 樣點地價的容積率修正

不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。首先編制容積率修正系數(shù)表：

Pis

Kr=──

Pi

式中：Kr──容積率修正系數(shù)

Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價

Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價

對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價，按下式將地價修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價格：

Pls=Kr×Pli

式中：Pls──修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時的宗地地價

Pli──某一容積率下的宗地交易價格

Kr──同前

4.5.2.7 樣點地價的其它修正

根據(jù)交易地價資料情況，還可以進(jìn)行如下修正：

1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價。協(xié)議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。

2. 地價樓層分配修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價，需根據(jù)地價樓層分配關(guān)系求出其基地價。

3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價。

4. 同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價，在沒有按細(xì)類評估基準(zhǔn)地價時，要作用地細(xì)類的修正。

等等。

4.5.2.8 樣點地價圖的繪制

在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點地價圖。

1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點資料分布圖;

2. 土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上;

3. 直接在圖上表示地價，地價資料多時，采用分級圖表示地價點標(biāo)準(zhǔn)。

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