為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》政策因素與地租和地價知識點(diǎn)，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

政策因素與地租和地價

政策因素的作用主要在于避免土地自由市場對居民收入和社會財富的分配可能帶來的種種不公，同時也在于減少各種不同用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染、擁擠等帶來的損失。

(1)土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃一般被認(rèn)為是一種對土地市場上個人活動進(jìn)行限制的消極措施。

A、規(guī)劃常采取限制可供開發(fā)的土地數(shù)量的做法會使地價上升。

B、對土地供給的影響，也會導(dǎo)致土地投機(jī)現(xiàn)象的增多。

C、由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，還會對個別地塊的價格發(fā)生影響。

D、規(guī)劃控制還會增加某些用途的用地數(shù)量，使之高出市場目前的實(shí)際需求水平，因而確保地價低于市場水平，以保證這部分用地不被用作其他用途。

關(guān)于規(guī)劃對土地供給的限制，有學(xué)者(AlanW.Evans)將其劃分為兩種類型：一種是實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：為保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，進(jìn)行用地調(diào)整等;另一種為程序性規(guī)劃政策，即那些為實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性政策而提供的手段或方法，如用地分區(qū)管理條例、土地細(xì)分法規(guī)，都可能增加土地的供給。

由于規(guī)劃政策的作用，地價曲線再也不是一個由市中心向郊區(qū)漸降的平滑曲線，而是一個起伏的，有不連續(xù)的折線。

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施政策

在市場上交易一般都是經(jīng)過開發(fā),具有某些基礎(chǔ)設(shè)施的熟地.有關(guān)統(tǒng)計資料表明,基礎(chǔ)設(shè)施投資在地價中占有很大比重,這一比例從35%到80%不等。有學(xué)者指出，設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方式以及設(shè)施的質(zhì)量，對一個具體地塊來說是三個最關(guān)鍵的因素，若出現(xiàn)與實(shí)際需求不符，則必然導(dǎo)致熟化成本過高而使市場上的土地投放量減少。

另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期較長，建設(shè)的時機(jī)特別敏感，晚會導(dǎo)致用地短缺、地價上升，早會造成投資浪費(fèi)。

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