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土地估價師考試理論方法 輔導(dǎo)：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理（1）

第四十一章 概述

第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念與特性

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大類。

二、房地產(chǎn)的特性

1. 空間上的固定性

土地以及定于土地上的建筑物是不可移動的。

2. 生產(chǎn)、使用的長期性

房地產(chǎn)開發(fā)周期長達數(shù)年甚至是數(shù)十年，使用期限也可達數(shù)十年甚至上百年。

3. 大量投資性

房地產(chǎn)投資數(shù)額很大，產(chǎn)品價值很高。

4. 保值性和增值性

由于城市的擴張和土地的稀缺性是的房地產(chǎn)價值高。

5. 相互影響性

房地產(chǎn)價格還受到鄰近環(huán)境的影響。

6. 受政策限制、影響的敏感性

各國對房地產(chǎn)的各項活動都有某項規(guī)定和限制，主要反映在城市規(guī)劃和各種政策措施方面。

第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

一、 房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為主的一個重要部門，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)的職能。

二、 房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)

(一) 生產(chǎn)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過程通常分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩個階段，土地開發(fā)首先要征地，房屋開發(fā)是第二個階段，包括勘測和規(guī)劃設(shè)計，工程建設(shè)，建成驗收以及財產(chǎn)分割等。

在房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)階段，其生產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要有以下基本內(nèi)容：

1. 生產(chǎn)性投資結(jié)構(gòu)

2. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

3. 生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)

4. 區(qū)域結(jié)構(gòu)

(二) 流通結(jié)構(gòu)

流通是生產(chǎn)和消費之間不可缺少的橋梁，在計劃經(jīng)濟體制下，房屋不是商品，市場經(jīng)濟體制下，房屋成為了商品，要進入流通領(lǐng)域，一般來說，房地產(chǎn)市場的流通主要有買賣、租賃和抵押三種方式。

(三) 消費結(jié)構(gòu)

消費結(jié)構(gòu)主要反映在社會生產(chǎn)力和社會消費力之間的相互關(guān)系。

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用

一、 房地產(chǎn)業(yè)是城市社會經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)

城市的基本功能和經(jīng)濟活動都離不開房和地，無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家都是如此。

二、 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為國家財政收入開辟了重要來源

房地產(chǎn)業(yè)是財政收入的主要來源之一，在各個國家都是如此。

三、 房地產(chǎn)業(yè)能夠促進和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如建材、家具等。

四、 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進舊城區(qū)的改造，完善城市的功能

我國舊城區(qū)人口稠密，交通擁擠，住房陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，環(huán)境質(zhì)量差，等等，調(diào)整舊城區(qū)能夠健全城市功能與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的相輔相成的兩個方面。

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